Trước khi trả lời cho câu hỏi hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không, khách hàng nên tìm hiểu kỹ lưỡng về khái niệm cũng như bản chất hợp đồng thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà là loại văn bản đề cập đến vấn đề cho thuê tài sản, ghi lại sự thỏa thuận và nhất trí giữa hai bên về một số điều khoản như sau:
- Kỳ hạn thuê nhà [theo năm hay theo tháng]
- Ngày bắt đầu và ngày hết hạn thuê nhà
- Những điểm cần chú ý trước ngày kết thúc hợp đồng
- Chủ cho thuê có ý định tiếp tục cho thuê nhà khi hết hạn hợp đồng hay không
- Có “điều khoản phá vỡ hợp đồng” cho phép các bên chấm dứt hợp đồng sau một thời gian nhất định do xảy ra các sự cố hay không
- Tiền cọc thuê nhà và điều kiện để nhận lại cọc sau khi thanh lý hợp đồng.
Kể từ thời điểm hai bên đặt bút ký vào hợp đồng, bên thuê và bên cho thuê sẽ phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đã được ghi nhận. Ngoài ra, việc chi trả tiền thuê nhà cũng như thời gian trả [theo tháng/quý/năm] cần được khách thuê thực hiện nghiêm túc theo hợp đồng đã thoả thuận.
Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi của bản thân, trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà, khách hàng cần xác thực thông tin của chủ cho thuê và kiểm tra xem tài sản muốn thuê có đang bị thế chấp hay không, tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng. Với tầm quan trọng như vậy, hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của cả người thuê và chủ sở hữu.
>> Bài viết liên quan: Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng thuê nhà có giá trị quan trọng đối với việc đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia. Tuy vậy, nhiều người dân không nắm rõ luật pháp Việt Nam và cho rằng hợp đồng thuê nhà có phải công chứng.
Thực tế, Bộ luật Dân sự 2015 không có điều khoản yêu cầu hợp đồng thuê nhà phải được công chứng và chứng thực. Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định như sau: “ Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Do điều luật này vẫn còn hiệu lực, việc công chứng và chứng thực hợp đồng thuê nhà là không bắt buộc mà tùy vào nhu cầu của hai bên tham gia. Đồng thời, hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý dù không được văn phòng công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên, các bên tham gia thuê nhà có thể đến văn phòng công chứng gần nhất để xác thực văn bản hợp đồng. Nếu các chủ thể không có thoả thuận về thời điểm bắt đầu hiệu lực thì giá trị của hợp đồng thuê nhà có thể tính từ thời điểm hai bên ký kết.
Những rủi ro khi làm hợp đồng thuê nhà không công chứng
Tuy pháp luật không quy định bắt buộc phải có chứng thực, Nhà nước vẫn khuyến khích hợp đồng thuê nhà có cần công chứng, đề phòng nguy cơ chịu tổn thất lớn về mặt lợi ích của các chủ thể nếu rủi ro phát sinh.
Đối với những căn nhà có diện tích lớn và vị trí đắc địa, thuận tiện cho di chuyển và các công việc kinh doanh, các bên giao kết hợp đồng thuê nhà nên cân nhắc việc công chứng để đảm bảo quyền lợi sau này. Thực tế, có nhiều người thuê nhà phải chịu thiệt trong trường hợp gia chủ đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn cam kết và đơn phương huỷ hợp đồng.
Hợp đồng sau khi được công chứng có giá trị pháp lý cao, nội dung của hợp đồng sẽ được pháp luật thừa nhận, đảm bảo bình đẳng quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Do đó, nếu có xảy ra tranh chấp cần đến pháp luật can thiệp, hợp đồng đã được chứng thực sẽ là bằng chứng giải quyết một cách công bằng nhất, đặc biệt là trong trường hợp hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn.
Kết
Tại Việt Nam, hợp đồng thuê nhà có cần công chứng hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quyết định của các chủ thể cho thuê và bên thuê nhà. Do đó, các bên liên quan nên thảo luận về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và tìm hiểu về thủ tục làm công chứng để bảo vệ quyền lợi cá nhân và tránh rủi ro sau này.
Để cập nhật thêm kiến thức hữu ích về việc thuê mua nhà và lĩnh vực bất động sản, khách hàng vui lòng truy cập tại chuyên trang Vinhomes.
Để lại thông tin tại đây
Xem thêm:
Hầu hết các bên khi làm hợp đồng thuê nhà đều chỉ làm hợp đồng bằng giấy viết tay mà không thực hiện công chứng hợp đồng. Vậy, hợp đồng bằng giấy viết tay có hiệu lực không? Cùng tìm hiểu vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Tôi đang thuê một căn hộ với thời hạn 03 năm, tuy nhiên, chỉ làm hợp đồng với nhau mà không công chứng, cứ 03 năm thì ký lại hợp đồng. Tuy nhiên, khi chưa hết 02 năm, bên cho thuê nhà muốn đươn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý do “văn bản viết tay không có công chứng, chứng thực không có hiệu lực pháp luật” cùng với một số lý do khác để gây khó dễ nhằm chấm dứt hợp đồng sớm hơn. Vậy, cho tôi hỏi hợp đồng thuê nhà đó có hiệu lực pháp luật hay không? Bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không? – Mỹ Hà [Đông Anh]
Hợp đồng thuê nhà bằng giấy viết tay có hiệu lực không?
Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực như sau:
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a] Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b] Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c] Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định trường hợp giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định này.
Đối với trường hợp giao dịch về nhà ở [cho thuê nhà ở], khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Như vậy, theo quy định trên, không bắt buộc các bên khi thuê nhà ở phải tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà nếu các bên không có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Do đó, trường hợp khi làm hợp đồng thuê nhà, nếu bạn và bên cho thuê không có thoả thuận về việc công chứng hợp đồng thì hợp đồng sẽ không bắt buộc phải công chứng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định theo thỏa thuận hoặc thời điểm ký kết.
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không? [Ảnh minh họa]
Bên cho thuê nhà có được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Do đây là hợp đồng thuê tài sản, nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 480 và khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê tài sản có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng hoặc bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp đối với thỏa thuận trả tiền thuê theo kì.
Ngoài ra, về thời hạn thuê, Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê”.
Xét trong trường hợp của bạn, hợp đồng thuê nhà được ký với thời hạn lên đến 3 năm tuy nhiên mới thực hiện được 2 năm hợp đồng mà bên thuê nhà đã gây khó dễ và muốn đơn phương chấm đứt hợp đồng thuê.
Trường hợp này, căn cứ theo khoản 1 Điều 132 Luật Nhà ở:
“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” thì bên cho thuê nhà không thể đơn phương chấm dứt hợp đông khi mà hợp đồng đã ký vẫn chưa hết thời hạn."
Theo những quy định trên, trừ trường hợp bên thuê nhà làm trái với những điều khoản đã ký trong hợp đồng thuê nhà, nếu không thì bên cho thuê không thể đơn phương chấm dứt hợp đông cho thuê cho đến ngày hết hạn hợp đồng.