Vạn Thịnh Phát đấu giá Thủ Thiêm

Các đơn vị vừa đấu giá thành công 4 lô đất ở Thủ Thiêm được hậu thuẫn bởi các tập đoàn lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát... và có mối liên hệ với bên thứ ba.

Thị trường bất động sản đang dậy sóng với thương vụ đấu giá đất của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản ngày 10/12 có tổng giá trị được chốt là 37.346 tỷ đồng. Các lô được bán mang các ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Đáng chú ý nhất, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt [thuộc Tân Hoàng Minh] đưa ra mức giá 24.500 tỷ đồng [1,1 tỷ USD] để sở hữu lô đất vàng 3-12, cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm. Với mức chi bình quân trên 2,4 tỷ đồng/m2, đây là khu đất thuộc diện đắt đỏ bậc nhất trên thế giới.

Đích thân ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh, tham gia phiên đấu giá này. Vị doanh nhân khẳng định luôn muốn tìm một quỹ đất đẹp để xây dựng một công trình lớn cho TP.HCM.

Mối liên kết phức tạp

Trong buổi đấu giá, một đơn vị khác cũng có tham vọng gom lô đất 3-12 khi liên tục so kè với Tân Hoàng Minh. Mức giá cuối cùng mà Capital One Financial đưa ra lên đến 23.800 tỷ đồng và chỉ dừng lại trước mức giá của Tân Hoàng Minh.

Cùng với lô 3-12, các lô khác với diện tích nhỏ và hệ số sử dụng đất thấp hơn cũng được bán thành công với giá rất cao. Cụ thể, lô 3-5 được bán giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm; lô 3-8 giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với giá khởi điểm; lô 3-9 bán thành công ở mức 5.026 tỷ, cao gấp 7 lần giá khởi điểm.

Áp lực thanh toán 24.500 tỷ đồng trong khoảng nửa năm tới đang đè nặng lên doanh nghiệp của ông Đỗ Anh Dũng. Năng lực tài chính và khả năng thu xếp nguồn vốn để nộp đủ tiền vẫn là một ẩn số với tập đoàn này.

Tân Hoàng Minh Group được thành lập vào năm 1993 và là đơn vị phát triển nhiều dự án cao cấp trên cả nước. Ông Đỗ Anh Dũng là người đồng sáng lập và hiện là chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc, nắm giữ gần 51,5% vốn.

Doanh nghiệp này có quy mô vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng và tổng tài sản hơn 20.000 tỷ, thấp hơn so với giá trị lô đất mới đấu giá. Cũng nói thêm Tân Hoàng Minh còn sở hữu dày đặc các công ty thành viên với quy mô lớn trong hệ sinh thái bất động sản, khách sạn, vận tải, sản xuất mây tre…

Đơn cử như Công ty Ngôi Sao Việt có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng và là chủ đầu tư dự án D’. Capitale. Công ty Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil có vốn điều lệ 350 tỷ đồng với dự án chủ lực D’. Le Roi Soleil. Hay Công ty Cung Điện Mùa Đông có vốn gần 217 tỷ đồng đang phát triển dự án D’. El Dorado I.

Công ty Tổng Bách Hóa trúng đấu giá sở hữu nhiều tài sản đắt giá như khu đất gần 36.000 m2 tại 486 Ngọc Hồi [Hà Nội], khu đất 3.735 m2 tại 15 Bích Câu [Hà Nội] và dự án trên khu đất 2.866 m2 tại 23 Điện Biên Phủ [Hải Phòng].

Một số đơn vị khác cũng đang phát triển hàng loạt dự án lớn trên cả nước như Công ty Thời Đại Mới đang tại dự án 22-24 Hàng Bài, Công ty Nam Đại Cồ Việt đầu tư vào một dự án tại dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt, Công ty Xây dựng Phú Thanh phát triển dự án D’. El Dorado II…

Trong thời gian gần đây, nhóm Tân Hoàng Minh đang đẩy mạnh huy động vốn từ nhiều nguồn lực. Trong đó đáng kể có việc nhóm này huy động trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị 4.900 tỷ đồng kể từ tháng 7 đến nay. Mức lãi suất huy động khá cao dao động 11,5-12%/năm.

Một thông tin đáng chú ý là Tân Hoàng Minh đã rút lui khỏi dự án hạng sang D' San Raffles [22-24 phố Hàng Bài và 25-27 phố Hai Bà Trưng, Hà Nội] sau chục năm theo đuổi. Dự án bất ngờ được khởi công hồi đầu năm nay nhưng đã được sang tay về Masterise Group.

Một mảnh đất vàng tai tiếng khác của Tân Hoàng Minh là lô đất 23 Lê Duẩn [TP.HCM] cũng đã được bán đi. Hiện khu đất đang thi công xây dựng cho dự án của Techcombank.

Không chỉ lô 3-12 gây chú ý, các lô đất trúng đấu giá cùng ngày cũng rất cao, gấp 4-7 lần so với mức giá khởi điểm.

Riêng lô đất 3-5 được bán cho Công ty Dream Republic tại mức giá 3.820 tỷ đồng và lô đất 3-8 được Công ty Sheen Mega mua lại với mức giá 4.000 tỷ. Đây được xem là 2 đơn vị có liên quan đến Vạn Thịnh Phát - một tập đoàn sở hữu quỹ đất khủng tại trung tâm quận 1.

Trong đó, Dream Republic là công ty bất động sản được thành lập tháng 10/2017, có trụ sở tại toà nhà VVA Tower [TP.HCM]. Một trong 3 cổ đông sáng lập là ông Đặng Minh Thắng sở hữu 30% cổ phần - người đang đảm nhận nhiều pháp nhân khác trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát.

Đáng chú ý, tại Công ty Công nghệ Innoware do ông Thắng là chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc, có một thành viên khác là Trương Huệ Vân, sinh năm 1988. Bà Vân là thế hệ thứ tư của gia tộc họ Trương, đứng sau tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Còn Sheen Mega được thành lập tháng 11/2019, đặt trụ sở tại 32 Lê Lợi [TP.HCM]. Bà Nguyễn Thị Huyền là tổng giám đốc doanh nghiệp và còn là sáng lập Công ty Đắc Vạn Hưng - đơn vị gián tiếp sở hữu số cổ phần Tập đoàn Peninsula trị giá 2.285 tỷ đồng.

Lô đất còn lại 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 do Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm. Đây là công ty khá kín tiếng tại Hà Nội, mới chỉ được thành lập từ tháng 9 nên không loại trừ khả năng đứng tên hộ cho một doanh nghiệp khác. Công ty cũng chỉ có vốn điều lệ 200 tỷ đồng.

Doanh nghiệp liệu có bỏ cọc?

Giới đầu tư đang quan sát xem liệu Tân Hoàng Minh sẽ khai thác giá trị mảnh đất tỷ USD ra sao, cũng như cách thức huy động vốn để nộp tiền đấu giá.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, khó có khả năng tập đoàn này trả giá cao để đánh bóng tên tuổi, bởi đây đã là một thương hiệu mạnh, do đó nếu không thể thanh toán được tiền thì độ uy tín của thương hiệu này sẽ bị ảnh hưởng.

Chuyên gia tài chính Huỳnh Minh Tuấn cũng cho rằng việc bỏ cọc là khó xảy ra bởi giá trị ký quỹ lớn, con số mà Tân Hoàng Minh chưa chắc có thể kiếm được trong hàng năm.

Tân Hoàng Minh có thể chỉ là đại diện cho một “liên minh” mà có những cái tên "khủng" đứng đằng sau cho lô đất này, bởi thực tế họ cũng từng “đóng thế” cho nhiều thương vụ trước đó

Chuyên gia Huỳnh Minh Tuấn

Với tỷ lệ ký quỹ là 20%, đại gia bất động sản này coi như mất trắng hơn 588 tỷ đồng nếu như bỏ cọc.

Nguồn tiền đề nộp vẫn đang một ẩn số lớn. Ông Tuấn cho rằng chủ yếu đến từ vốn vay ngân hàng, bởi vốn vay trái phiếu đang bị siết chặt.

Ông còn nêu thêm góc nhìn rằng Tân Hoàng Minh có thể chỉ là đại diện cho một “liên minh” mà có những cái tên "khủng" đứng đằng sau cho lô đất này, bởi thực tế Tân Hoàng Minh cũng từng “đóng thế” cho nhiều thương vụ trước đó. Phương án này cũng có thể xảy ra với 3 đơn vị trúng đấu giá còn lại.

Vị chuyên gia cho biết đây là lô đất đầu tiên của Tân Hoàng Minh tại khu vực này nên việc trả giá cao để đẩy giá đất xung quanh cũng ít có khả năng. Mức giá này tương đương với phố Gangnam [Hàn Quốc] hay khu vực đắt đỏ tại Hong Kong, Singapore.

Với hệ số sử dụng đất cao, họ có thể xây đến 25 tầng và thậm chí xin nâng thêm, theo đó mức giá thực tế trên mỗi m2 thương mại cũng không phải là quá cao, nhất là đối với khách hàng mục tiêu nhắm đến giới siêu giàu.

Còn bình luận về năng lực phát triển dự án, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết theo quy định, doanh nghiệp trúng thầu sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa.

Trong trường hợp điều chỉnh dự án hoặc xin gia hạn có thể kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Do đó, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường của tương lai của 3-5 năm sau để đưa ra phương án tính toán phù hợp.

Hiệu ứng bỏ cọc liệu có tái diễn?

Bà Nguyễn Thị Bích Hạnh, Phó Cục trưởng Cục Thuế Thành phố TP.HCM cho biết, Cục Thuế TP.HCM nhận đc 2 văn bản của 2 doanh nghiệp đề nghị cho phân kỳ nộp tiền sử dụng đất theo thông báo, kể từ tháng 4-9/2022, chia làm 6 đợt để nộp.

Tuy nhiên, các lý do khó khăn doanh nghiệp nêu đều không thuộc trường hợp được gia hạn nộp thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế. Vì vậy, Cục Thuế sẽ tiếp tục tính tiền chậm nộp cũng như ban hành các quyết định cưỡng chế, thu hồi nợ theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Theo kết quả đấu giá ngày 10/12/2021, Công ty cổ phần Dream Republic trúng lô đất số 3-5, diện tích 6.446 m2, phải đóng 3.820 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ với diện tích thực hiện chức năng thương mại dịch vụ. Còn Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8, có diện tích hơn 8.500 m2, phải đóng số tiền 4.000 tỷ đồng sử dụng đất và được miễn nộp lệ phí trước bạ với diện tích đất ở.

Nếu hai công ty này nộp tiền đúng kế hoạch, Cục thuế TP.HCM sẽ thu được khoảng 8.000 tỷ đồng.

Trong phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản [Sở Tư pháp TP.HCM] tổ chức, lô 3-5 có diện tích 6.446m2, ban đầu được bán với giá khởi điểm hơn 578 tỷ đồng và ghi nhận có 21 doanh nghiệp tham gia. Sau 130 lượt trả giá, đơn vị trúng đấu giá là Công ty Cổ phần Dream Republic với giá trúng thầu lên tới 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm.

Lô đất này có hệ số sử dụng đất là 2,92, được xây dựng cao từ 4- 10 tầng nổi, 1 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là hơn 72%, khối tháp hơn 54%. Dân số cư trú tối đa tại khu đất này là 1.067 người, với 113 căn hộ, không có sàn thương mại. Doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ được giao đất kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá.

Tiếp đó, lô 3-8 có với diện tích 8.500 m2 cũng được đấu giá với 10 doanh nghiệp đăng ký. Qua 67 lượt trả giá kết quả, Công ty Cổ phần Sheen Mega đã thành công trở thành đơn vị phát triển dự án khi bỏ ra số tiền 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần giá khởi điểm.

Lô đất này được xây dựng cao 4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp có mật độ xây dựng gần 45% diện tích.

Lãnh đạo đứng vị trí chủ chốt tại nhiều doanh nghiệp

Dream Republic [Dream Republic] được thành lập ngày 4/10/2017 với vốn điều lệ ban đầu 300 tỷ đồng. Trong đó, 3 cổ đông sáng lập là bà Trần Thị Mộng Linh [SN 1979], ông Đặng Minh Thắng [SN 1985], ông Trương Ích Quốc [SN 1979] lần lượt đăng ký góp vốn 120 tỷ đồng, 90 tỷ đồng và 90 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 40%, 30% và 30% vốn.

Tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật là bà Trần Thị Mộng Linh. Ngoài Dream Republic, bà Linh còn đứng tên tại Công ty TNHH Tú Linh, Công ty TNHH Speed Pro và tham gia góp vốn vào Công ty Cổ phần Peak Performance.

Ông Đặng Minh Thắng đang đảm trách nhiều vị trí quan trọng trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát. Trong đó, tại CTCP Công nghệ Innoware, ông Thắng là Chủ tịch HĐQT, trong khi 2 Thành viên HĐQT còn lại là bà Trương Huệ Vân và ông Lâm Khắc Vinh [Truong Vincent Kinh].

Còn ông Trương Ích Quốc là chủ pháp nhân Công ty TNHH Golden Universe, đồng thời cũng góp vốn tại Công ty Cổ phần Đầu tư City Field.

Trong khi đó, CTCP Sheen Mega cũng là một “tay chơi” mới được thành lập tháng 11/2019, đặt trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM, với vốn đăng ký là 500 tỷ đồng. Ba cổ đông của doanh nghiệp này là bà Nguyễn Thị Huyền [SN 1985], bà Đặng Thị Hồng Hạnh [SN 1996] và ông Nguyễn Ngọc Hiếu [SN 1989]. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật hiện là bà Nguyễn Thị Huyền.

Bà Nguyễn Thị Huyền còn là cổ đông sáng lập tại Công ty Đắc Vạn Hưng. Đắc Vạn Hưng gián tiếp sở hữu số cổ phần CTCP Tập đoàn Peninsula được Ngân hàng SCB định giá 2.285 tỷ đồng vào đầu năm 2021.

Dù chi nghìn tỷ đấu giá đất vàng, nhưng Dream Republic có tổng tài sản chỉ vỏn vẹn 15,7 triệu đồng vào năm 2020. Doanh nghiệp cũng không hề phát sinh doanh thu kể từ khi thành lập. Số lỗ lũy kế sau 4 năm thành lập là 450 triệu đồng.

Tương tự, tổng tài sản của Sheen Mega tính tới cuối năm 2020 chỉ đạt vỏn vẹn 27,6 triệu đồng, doanh thu 0 đồng, lỗ sau thuế 2020 là 202 triệu đồng.

Ngày 11/2/2022, UBND TP.HCM đã ra quyết định hủy kết quả đấu giá lô đất 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm của Công ty TNHH Đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt [doanh nghiệp thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh]. Doanh nghiệp này đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng nghĩa với việc mất khoảng 600 tỷ đồng tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá lô đất 3-12.
Trong khi đó, Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh [Công ty Bình Minh] - doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất 3-9 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, cũng đã có văn bản chính thức gửi đến các cơ quan chức năng của Thành phố xin không tiếp tục triển khai dự án tại lô đất trên, đồng nghĩa với việc chấp nhận bỏ 140 tỷ đồng tiền cọc.

Hiền Anh

Trước đề xuất bồi thường, cấm đấu giá 5 năm đối với hành vi tự ý bỏ số tiền đặt trước,… chuyên gia cho rằng, cần xem xét thấu đáo, tránh hạn chế các quyền hợp pháp của các cá nhân, tổ chức…