- 11/08/2021
- Luật sư Nguyễn Lâm Sơn
- 0 Nhận xét
Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế mà cá nhân phải nộp khi tham gia vào một số giao dịch nhất định. Một trong các khoản thu nhập phải đóng thuế thu nhập cá nhân là thu nhập từ việc cá nhân chuyển nhượng bất động sản, trong đó bao gồm chuyển nhượng căn hộ. Vậy việc nộp thuế thu nhập cá nhân [TNCN] khi một cá nhân tiến hành chuyển nhượng căn hộ được hiểu và tiến hành như thế nào theo quy định của pháp luật Việt Nam? Bài viết dưới đây sẽ phân tích và làm rõ các khía cạnh của vấn đề thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ trên thực tế.
I. CÁC LOẠI THU NHẬP CHỊU THUẾ VÀ MIỄN THUẾ KHI CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ
1.1. Khái niệm thuế thu nhập cá nhân
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa đưa ra khái niệm cụ thể về thuế TNCN. Tuy nhiên, căn cứ theo thực tế và các văn bản hướng dẫn thì thuế TNCN có thể được hiểu như sau:
Thuế TNCN là thuế trực thu, tính trên thu nhập của người nộp thuế sau khi đã trừ các thu nhập miễn thuế và các khoản được giảm trừ gia cảnh.
1.2. Các loại thu nhập chịu thuế
- Thu nhập từ kinh doanh
- Thu nhập từ tiền lương, tiền công
- Thu nhập từ đầu tư vốn
- Thu nhập từ chuyển nhượng vốn
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
- Thu nhập từ trúng thưởng
- Thu nhập từ bản quyền
- Thu nhập từ nhượng quyền thương mại
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng
Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
1.3. Thu nhập được miễn thuế
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
II. PHƯƠNG PHÁP TÍNH THUẾ TNCN KHI CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ
2.1. Công thức tính thuế TNCN chung
Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất trong đó:
- Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – các khoản giảm trừ
- Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập – các khoản miễn thuế/không chịu thuế
2.2. Mức thuế suất nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng căn hộ
Căn cứ theo điều 29 luật thuế TNCN: Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
III. CÁC LOẠI PHÍ, LỆ PHÍ KHÁC KHI CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ
Ngoài mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ thì lệ phí trước bạ cũng nằm trong khoản phí mà bạn phải trả.
3.1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Riêng:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
- Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
3.2. Cách tính lệ phí trước bạ
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ [giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành].
- Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như trên thì cũng được miễn lệ phí trước bạ.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Thành Đô liên quan đến vấn đề thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ trong các trường hợp khác nhau. Quý khách hàng cần tư vấn thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho căn hộ có thể liên hệ tới Luật Thành Đô để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất.
Nhà đất là một tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ phát sinh khá nhiều thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho cả 2 bên mua và bán nhà. Ngoài các giấy tờ thủ tục đó, người bán cũng sẽ phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân sau khi giao dịch nhà đất thành công.
Vậy cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất ra sao? Và liệu có trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất không? Hãy cùng YouHomes tìm hiểu và theo dõi bài viết dưới đây để có được câu trả lời.
Thuế thuê thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân được định nghĩa là một khoản thuế, khoản đóng góp bằng tiền được xác định cụ thể bằng một số tiền mà cá nhân có phát sinh thu nhập phải trích một khoản tiền nhất định nộp vào Ngân sách nhà nước. Điều này nhằm nên nguồn thu đảm bảo chi tiêu của Nhà nước trong việc thực hiện các chức năng, quyền hạn của mình.
Nộp thuế thu nhập cá nhân là một nghĩa vụ bắt buộc của các đối tượng nộp thuế đối với nhà nước.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất mới nhất
Về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ được xác định trên 2 yếu tố là giá chuyển nhượng bất động sản [BĐS] và thuế suất. Công thức cụ thể như sau:
Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất = Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất
Cách tính thuế được xác định chung như trên nhưng tùy từng đối tượng lại có cách xác định 2 yếu tố giá chuyển nhượng nhà đất và thuế suất khác nhau. Cụ thể có thể chia làm 2 đối tượng là:
- Cá nhân cư trú
- Cá nhân không cư trú
Tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất cho cá nhân cư trú
Căn cứ theo quy định tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất sẽ được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng BĐS từng lần x Thuế suất 2%.
Về giá chuyển nhượng BĐS:
Giá chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, và là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Và giá chuyển nhượng được căn cứ cụ thể dựa trên 2 trường hợp như sau:
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn liền với nhà ở, hoặc công trình xây dựng trên đất:
Đối với cá nhân cư trú, giá chuyển nhượng bất động sản khi tính thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoàn toàn thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành tương ứng với diện tích đất này tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có căn cứ nào để xác định giá chuyển nhượng do trong hợp đồng không ghi về giá thì trường hợp này sẽ tính thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng khác ở trên đất, bao gồm cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thuế thu nhập cá nhân được tính theo giá thỏa thuận được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Tuy nhiên, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất không có ghi giá đất chuyển nhượng hoặc giá đất ghi trên hợp đồng này thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định đối với diện tích đất này tại thời điểm chuyển nhượng thì trường hợp này, giá chuyển nhượng đất sẽ được áp dụng theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì sẽ tính thuế thu nhập cá nhân trên cơ sở giá trị tính trên phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng nhà, giá trị của công trình này mà Bộ Xây dựng quy định.
Còn các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá chuyển nhượng dùng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo giá do UBND Tỉnh quy định x [nhân] tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nếu thuộc một trong các trường hợp: Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn mức tỷ lệ góp vốn/tổng giá trị hợp đồng x [nhân] giá đất hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạc công trình xây dựng doUBND tỉnh quy định.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước:
Giá chuyển nhượng dùng để tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định là giá mà các bên đã thỏa thuận và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Nếu giá cho thuê lại, chuyển nhượng quyền thuê đất được thỏa thuận trên hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước thấp hơn rất nhiều so với giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định theo Bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
Xem thêm: Cách kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng chỉ trong 5 phút
Về thuế suất:
Khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú thì sẽ áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú được xác định như sau:
- Thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực nếu trong hợp đồng chuyển nhượng, hai bên không thỏa thuận người mua là người nộp thuế thay cho người bán.
- Thời điểm tính thuế được xác định là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất [nếu nhà đất là bất động sản hiện hữu, đã hình thành]; hoặc là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế [nếu nhà ở là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trong tương lai], áp dụng đối với những trường hợp mà trong hợp đồng bán, chuyển nhượng nhà đất có thỏa thuận về việc bên mua là người nộp thuế cho bên bán.
Tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất cho cá nhân không cư trú
Đối với các cá nhân không cư trú, cách tính thuế thu nhập cá nhân căn cứ theo Điều 29 - Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng BĐS x thuế suất 2%.
Về giá chuyển nhượng BĐS:
Giá chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân không cư trú được hiểu là toàn bộ thu nhập mà cá nhân này nhận được thông qua việc bán, chuyển nhượng nhà đất mà không trừ bất kỳ khoản chi phí nào, cũng không kể giá vốn.Giá chuyển nhượng bất động sản [nhà, đất] này trong từng trường hợp cụ thể sẽ được xác định như giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.
Về thuế suất:
Thuế suất được áp dụng là 2% tính trên trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm xác định thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú được xác định là thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Như vậy, dù là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú, nhưng khi phát sinh thu nhập từ hoạt động bán, chuyển nhượng nhà đất mà không thuộc trường hợp được miễn thuế thì đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Tuy nhiên, tùy vào việc cá nhân nộp thuế là cá nhân cư trú hay không cư trú thì cách xác định giá chuyển nhượng và thời điểm xác định thu nhập chịu thuế sẽ khác nhau. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định là nghĩa vụ của cá nhân đối với Nhà nước khi phát sinh thu nhập chịu thuế.
Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ không áp dụng cho hai trường hợp thu nhập sau:
- Khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng; cha mẹ đẻ và con cái; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Khoản thu nhập từ bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và các tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân mà cá nhân này chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Như vậy, nếu cá nhân có thu nhập từ hoặ động mua bán, chuyển nhượng bất động sản nằm trong 2 trường hợp trên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là những điều bạn cần biết về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. YouHomes mong rằng bạn đã có được những kiến thức cần thiết về cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất.
YouHomes