Thông tin về người sử dụng đất được ghi tại trang 1 của Sổ đỏ, khi xem Sổ đỏ cũng có thể biết những ai là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vậy, Sổ đỏ đứng tên tối đa bao nhiêu người?
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [gọi tắt là Giấy chứng nhận].
Không giới hạn số người đứng tên Sổ đỏ
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”
Như vậy, nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không giới hạn về số lượng người đứng tên trên Giấy chứng nhận nếu họ có chung quyền.
Cách ghi tên nhiều người trên Sổ đỏ
Căn cứ khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do nhận thừa kế thì ghi như sau:
- Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất [hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản] với... [ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất]".
- Thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện [có công chứng hoặc chứng thực] thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.
Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất [hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất] gồm:... [ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất]".
- Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này".
Trên đây là quy định giải đáp về việc Sổ đỏ đứng tên tối đa bao nhiều người? Theo đó, Sổ đỏ không giới hạn số người đứng tên nếu họ có chung quyền sử dụng đất. Nếu có vướng mắc về đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
Đất ở thường là loại đất có “giá trị” và giá chuyển nhượng cao nhất nên khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì hầu hết hộ gia đình, cá nhân đều muốn được công nhận là đất ở. Vậy, khi làm Sổ đỏ, Sổ hồng thì người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở?
Diện tích đất ở được quy định như thế nào?
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở của các tỉnh, thành mà diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là khác nhau, cụ thể:
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP], loại đất được xác định theo một trong những căn cứ sau:
[1] Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, nếu trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất đó được công nhận là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận.
[2] Đối với đất được Nhà nước giao.
Diện tích đất ở trong trường hợp này được ghi rõ trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
[3] Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất.
Đây là trường hợp phức tạp nhất khi xác định diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp 1: Đối với đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng [nếu có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định].
Trường hợp 2: Nếu đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
[4] Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau [không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất].
Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì xác định mục đích sử dụng đất nói chung và diện tích đất ở nói riêng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
“…
3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau [không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất] thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
a] Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
b] Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương [sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh] ban hành.
…”.
Theo đó sẽ được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó [xác định được phần đất ở thì diện tích sẽ theo phần đất đó].
Trường hợp 2: Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong Bảng giá đất [thông thường nếu trong thửa đất này có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì có mức giá cao nhất].
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành còn quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương mình. Do đó, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh, thành là khác nhau [cùng tỉnh, thành nhưng mỗi khu vực cũng có sự khác nhau].
Tóm lại, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng là bao nhiêu sẽ tùy từng vào từng trường hợp như phân tích ở trên.
Ví dụ:
- Ông A có thửa đất 150m2 và giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì toàn bộ thửa đất đó được công nhận là đất ở.
- Ông B có thửa đất 180m2 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và hiện trạng là có nhà ở và công trình phục vụ đời sống trên toàn bộ thửa đất đó nhưng hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định chỉ là 120m2 thì thửa đất đó khi cấp Sổ đỏ vẫn được công nhận là đất ở [120m2 trong hạn mức, 60m2 cấp vượt hạn mức - tiền sử dụng đất vượt hạn mức phải nộp sẽ nhiều hơn và được tính theo giá đất cụ thể].
Vượt hạn mức đất ở có được công nhận đất ở?
Theo quy định đối với thửa đất có diện tích vượt hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở thì vẫn “có thể” được công nhận đất ở nếu thuộc trường hợp sau:
[1] Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trong giấy tờ đó ghi là đất ở [bao gồm cả diện tích vượt hạn mức].
[2] Diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.
Trường hợp này được quy định rõ tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định này quy định như sau:
“a] Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai [sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở] thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
…”.
Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở khi làm Sổ đỏ? Theo đó, không có câu trả lời cho chung cho tất cả các thửa đất mà phải xem xét theo từng trường hợp.
Đây là quy định rất phức tạp, vừa liên quan đến quy định của Luật Đất đai 2013, nghị định hướng dẫn Luật Đất đai cũng như quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở của các tỉnh, thành. Do vậy, để có câu trả lời chính xác cho từng trường hợp phải áp dụng đúng quy định.
Một người được sở hữu tối đa bao nhiêu đất?
1 người có thể đứng tên bao nhiêu căn nhà?
Mỗi hộ gia đình được cấp bao nhiêu đất thổ cư?
Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
Khu vực thị trấn và các xã có giáp ranh các quận | 60 m2 | 120 m2 |
Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |