- Thứ năm, 30/12/2021 10:22 [GMT+7]
Dưới đây sẽ là một số điểm cần lưu ý khi các bên tham gia giao dịch nhóm đất này:
Điều kiện để có thể giao dịch đất nông nghiệp
Kinh nghiệm đầu tiên khi mua bán đất nông nghiệp chính là cần xác định xem mảnh đất cá nhân định bán hoặc định mua có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng của Nhà nước hay không. Tất cả các mảnh đất chưa đủ điều kiện nhưng vẫn cố tình giao dịch được coi là trái quy định và không được Pháp luật công nhận.
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định [hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ]. Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.
Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.
Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.
Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.
Lưu ý, không phải mọi công dân đều được Pháp luật đồng ý cho nhận chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì đây là nhóm đất đặc thù nên có một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng loại bất động sản này. Cụ thể như sau:
Căn cứ vào điều 191, Luật Đất đai sửa đổi 2013, các cá nhân hoặc hộ gia đình không tham gia sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng loại đất này để đảm bảo địa phương khai thác tốt quỹ đất.
Ngoài ra, nếu mảnh đất nằm trong các khu vực đặc biệt như rừng phòng hộ, khu bảo tồn sinh thái, rừng đặc dụng… thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên mua đảm bảo sẽ sinh sống tại khu vực đó.
Đất nông nghiệp chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật Đất đai cũng như Điều 44, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Phí chuyển nhượng đất nông nghiệp
Căn cứ theo các điều luật của Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Thời điểm chịu thuế được xác định là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách tính thuế mua bán đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Các trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bình thường áp dụng công thức: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x 25% thuế suất.
Các trường hợp chuyển nhượng nhưng không có hồ sơ xác định giá vốn áp dụng công thức: Giá chuyển nhượng x 2% thuế suất.
Cũng có một số trường hợp đặc cách miễn giảm thuế theo Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Bình luận:
Bạn nghĩ gì về nội dung này?
Bạn cần đăng nhập để gửi bình luận.
Gửi bình luận
Chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đóng thuế thu nhập cá nhân?
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập của cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đó bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì thu nhập của cá nhân phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất [chuyển nhượng đất nông nghiệp] thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Chuyển nhượng đất nông nghiệp bắt buộc phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Ảnh minh họa
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyện nhượng đất nông nghiệp
a] Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng đất nông nghiệp được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%
b] Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
c] Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của Tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Trường hợp nào được miễn thuế?
Căn cứ vào Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì:
"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất."
Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì có thể xác định việc miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập của cá nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất duy nhất chỉ áp dụng đối với đất ở.
Đồng nghĩa, thu nhập của cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bắt buộc phải chịu thuế thu nhập cá nhân, cho dù đó có được xác định là bất động sản duy nhất hay không.
Trừ trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp “xen kẹt” thành đất ở năm 2021
Theo Dân Việt
Bài viết dưới đây sẽ giải đáp về việc đất hết thời hạn sử dụng thì tính pháp lý có bị ảnh hưởng không và người dân cần làm gì...
Nội dung tư vấn: Chào luật sư! Hiện tại tôi có nhu cầu mua thửa đất nông nghiệp, đang trồng lúa. Diện tích 9000m2, giá thỏa thuận là 75 triệu/1000m2. Vậy thuế phí tôi cần phải đóng là bao nhiêu, thuế thu nhập cá nhân là thỏa thuận hay bên bán phải đóng? Và cần chuẩn bị giấy tờ gì? Xin cám ơn!
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau: Thứ nhất, các loại thuế phải nộp: - Nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất [Người chuyển nhượng nộp khoản thuế này]:
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cách tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp:
+ Đối với trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2% + Đối với trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25% - Nộp lệ phí trước bạ:Căn cứ theo khoản 1, Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải nộp đối với đất, nhà là 0,5%
Cách tính lệ phí trước bạ được quy định tại Thông tư 34/2013/TT-BTC được xác định như sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp [đồng] = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ [đồng] x Mức thu lệ phí trước bạ [%] = 75 * 9 *0.005 = 3.375 [triệu] - Nộp lệ phí địa chính:Căn cứ vào điểm b3, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC thì mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Một số khoản phí khác: + Phí công chứng hợp đồng: Đối với hợp đồng của bạn thì khoản phí phải nộp là không quá 500.000 đồng. [Khoản 1, Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP]. + Phí đo đạc địa chính… Thứ hai, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng!
CV Đặng Dịu – Công ty Luật Minh Gia