Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng? Bố mẹ tôi có mảnh đất và nhà ở đứng tên của bố mẹ. Nhưng từ năm 2005 bố tôi đã bỏ đi ở cùng người khác chỉ còn mẹ tôi và tôi ở trên mảnh đất. Hiện nay mẹ tôi muốn bán mảnh đất này để chuyển lên thành phố ở cùng tôi. Vậy cho tôi hỏi mẹ tôi có được bán đất và nhà thì có cần bố tôi về ký giấy tờ không? Trường hợp bố tôi không về thì bố tôi có thể ủy quyền cho tôi ký các giấy tờ chuyển nhượng đất được không? Hợp đồng ủy quyền có phải công chứng?
Dịch vụ tư vấn trực tuyến về pháp luật đất đai 24/7: 19006172
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Tổng đài tư vấn.. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng đất là tài sản chung của vợ chồng
Căn cứ tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Ngoài ra, việc định đoạt tài sản chung vợ chồng căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình, cụ thể :
“1.Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2.Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a] Bất động sản;”
Như vậy, theo quy định này thì mảnh đất mẹ bạn sử dụng được mua trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn và hiện nay vẫn đứng tên của bố mẹ nên nhà đất này sẽ được xác định tài sản chung của bố mẹ bạn. Do đó, trường hợp mẹ bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của bố bạn.
Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a] Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy, theo quy định này trường hợp mẹ bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đất của mẹ bạn đang là tài sản chung của bố mẹ bạn nên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn phải có sự đồng ý của bố bạn.
Thứ ba, quy định về việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 và Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Điều 563. Thời hạn ủy quyền
Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Khoản 1, Điều 565, Bộ luật dân sự năm 2015 thì:
“Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.”
Như vậy:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên về một vấn đề nào đó, bên được ủy quyền chỉ được thực hiện các hoạt động trong phạm vi ủy quyền. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận hoặc pháp luật không có quy định thì có hiệu lực 01 năm.
Trong trường hợp này, bố bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bố bạn được phép làm giấy ủy quyền cho bạn toàn quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bắt đầu từ khi có giấy ủy quyền của bố bạn thì bạn có quyền ký kết để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, bạn phải lưu ý đến thời hạn của giấy ủy quyền của bố bạn, nếu bố bạn và bạn không thỏa thuận gì thì giấy ủy quyền đó chỉ có hiệu lực trong 1 năm. Điều đó có nghĩa là khi hết 1 năm đó bạn sẽ không có quyền thực hiện ký kết các giao dịch được liên quan đến đất được bố bạn ủy quyền.
Thứ tư, quy định về việc công chứng hợp đồng ủy quyền
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật công chứng 2014 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất trừ một số trường hợp cụ thể pháp luật có quy định phải công chứng như:
+ Văn bản ủy quyền của vợ chồng cho nhau trong việc thỏa thuận mang thai hộ: Khoản 2 Điều 96 Luật hôn nhân và gia đình 2014.
Luật công chứng 2014 chỉ quy định thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền khi người dân có yêu cầu công chứng chứ không quy định hợp đồng ủy quyền bắt buộc phải được công chứng:
“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Tuy nhiên, trên thực tế, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực để tránh xảy ra rủi ro pháp lý. Sau khi công chứng hợp đồng ủy quyền, bạn và người nhận chuyển nhượng đất mới thực hiện được thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Trong quá trình giải quyết nếu có gì vướng mắc về vấn đề: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, bạn vui lòng liên hệ tới Luật sư tư vấn online về pháp luật đất đai 24/7: 1900 6172 để được tổng đài tư vấn.
-->Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trả lời:
Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Tại điểm b mục 3 Nghị quyết 02/2000/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định:
“b. Khoản 2 Điều 27 quy định: "Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ và chồng.
[…]. Để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng; nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại khoản 1 Điều 32 [ví dụ: được thừa kế riêng một khoản tiền và dùng khoản tiền này mua cho bản thân một chiếc xe môtô mà không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng]. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là tài sản riêng thì theo quy định tại khoản 3 Điều 27 tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.”
Mặt khác, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 chỉ bắt buộc phải có đầy đủ chữ ký của hai vợ chồng trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thửa đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng và vợ chồng phải là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đó, quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân do vợ hoặc chồng đứng tên trên Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều được công nhận là tài sản chung của vợ chồng nên chỉ cần vợ hoặc chồng đứng tên và ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì vậy, bạn hoàn toàn có quyền đứng tên và ký vào mục bên nhận chuyển nhượng trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần có chữ ký của vợ bạn thì Hợp đồng chuyển nhượng đó vẫn hoàn toàn hợp pháp.
Việc một mình bạn ký vào mục bên nhận chuyển nhượng trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất để sang tên chủ sử dụng đất sẽ không gặp bất kỳ vướng mắc gì.
Khi đó, thửa đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đứng tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp hai vợ, chồng có thỏa thuận vợ hoặc chồng là người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:
“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”
Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có chữ ký của vợ có hiệu lực không?
Trên đây là nội dung tư vấn dựa trên những thông tin mà luật sư đã nhận được. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ kịp thời. Xin cảm ơn!