Đấu giá đất Thủ Thiêm đắt nhất thế giới

Vượt Hongkong, Thượng Hải

Giá đất trên thị trường đang tăng, nhiều nơi giá đất được thổi cao hơn so với thời điểm "đỉnh" đầu năm. Các phiên đấu giá "nóng hổi" với lượng người tham gia đông, ồn ã với kết quả trúng cao giá ngất ngưởng.

Tại phiên đấu giá ngày 10/12 của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TP.HCM, lô đất 3-12 có diện tích 10.059m2 có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng. Trải qua 70 lượt trả giá, cuối cùng Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỷ đồng để có quyền sử dụng lô đất này, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tính ra, mỗi mét vuông tại lô đất này được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng.

Cùng đó, lô đất ký hiệu 3-5 được bán thành công cho Công ty CP Dream Republic, với mức giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Lô đất 3-9 bán ra với tổng giá trị 5.026 tỷ đồng, giá cao gấp 7 lần so với mức khởi điểm ban đầu, đơn vị sở hữu lô đất này là Công ty TNHH thương mại Bình Minh.

Với mức giá này theo tính toán của một chuyên gia bất động sản, giá căn hộ sẽ bị đẩy lên rất cao. Tại lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2 thuộc về Công ty cổ phần Dream Republic, giá vốn tiền đất cho mỗi căn ít nhất phải đến 457 triệu/m2.

Còn tại lô đất 3-12 có diện tích 10.059,7 m2 thuộc về DN thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết, lô đất 3-12 được mua vào với giá 24.500 tỷ đồng, giá đất tính trên mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 363 triệu đồng/m2.

Tại lô đất ký hiệu 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2, mà Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với giá 5.026 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm, bình quân mỗi m2 đất, doanh nghiệp này đã chi 1 tỷ đồng.

Với mức giá trên, đất tại khu trung tâm TP.HCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong, vốn là đất chật người đông, trung tâm thương mại tài chính châu Á.

Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TP.HCM thì rõ ràng chênh lệch. Theo khảo sát cho thấy, nếu lấy 1 triệu USD để mua sẽ được 16m2 tại Monaco; tại Hong Kong mua được 22m2, Thượng Hải 54m2, Los Angeles 58m2 và Beijing 66m2.

Còn tại Việt Nam, 1 triệu USD chỉ mua gần 10m2. Trong khi thu nhập khai thác bất động sản và thu nhập kinh doanh - tài chính của TPHCM thì rõ ràng chênh lệch.

Hệ luỵ cho thị trường

Mức giá và nguồn thu lớn qua đấu giá đem lại nguồn lợi lớn cho ngân sách. Đó là 1 điểm tích cực, tuy nhiên, với mức giá đất đắt đỏ này, nhiều chuyên gia cảm thấy "lo hơn vui", bởi giá đất đã vọt lên quá xa. Và với các DN bất động sản có dự án triển khai tại khu vực Thủ Thiêm vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất là cả một nỗi lo.

Trả lời báo chí, GS Đặng Hùng Võ phân tích, tại TP.HCM, chỉ có trung tâm Quận 1, giá đất mới có thể vượt 1 tỷ đồng/m2. Trong khi, Thủ Thiêm mới là khu vực có tiềm năng phát triển trong tương lai khó có thể nào đắt gấp đôi nơi đắt nhất của thành phố hiện nay.

Ông Võ cho rằng, khu vực Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi được coi là ‘trung tâm thương mại’ của TP.HCM nên đất ở đây là đắt nhất. Nếu Thủ Thiêm đắt gấp đôi và đối chiếu với quy luật giá trị, đúng là có nhiều bất thường.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đặt giả thiết về khả năng nhằm kích giá thị trường bất động sản, nhưng lại theo kiểu tăng giá ảo. Tất nhiên, phải chờ đến khi DN trúng giá có nộp đủ tiền mua tài sản hay không thì mới kết luận được.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng, với kết quả đấu giá của bốn lô đất này, Thủ Thiêm đã xác lập mặt bằng giá mới và nguy cơ của một đợt sốt đất đang hiện diện trên thị trường TP.HCM.

Theo ông Quang, trước đây việc tăng giá bất động sản chỉ mang tính cục bộ ở từng dự án, vị trí. Nhưng khi đấu giá công khai thì đồng nghĩa với việc thông báo cho cả thị trường biết rằng, bất động sản ở Thủ Thiêm đã chính thức lập mặt bằng giá mới, và lo ngại sẽ tạo ra một “cơn sốt” mới tại TP. Thủ Đức nói riêng và cả thị trường phía Nam nói chung.

Còn TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, giá bất động sản tăng, tới mức nào đó sẽ phải dừng. Cơ cấu sản phẩm bất động sản tại Việt Nam phần lớn mang tính đầu cơ và đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Nếu bất động sản không được thanh toán, giá cứ lên khi dịch bệnh và nền kinh tế khó khăn, giá có thể rơi mạnh. Lúc đó, mức cầu giảm nhiệt rất nhanh kéo theo sự đổ vỡ của thị trường.

Các nhà đầu tư càng cẩn trọng có thể hình thành bong bóng bất động sản. Nhưng bong bóng bất động sản lúc này thì chưa vì số người mua vẫn còn cao. Sức cầu lớn. Nếu sức cầu suy giảm trong khi nền kinh tế khó khăn mới đáng báo động.

“Một dấu hiệu khác của bong bóng đó là giá bất động sản tăng quá nhanh chóng trong 1 năm. Nếu tăng lên khoảng 10% là chuyện bình thường nhưng tăng tới 20-30% trong vòng 12 tháng là dấu hiếu cảnh báo nguy cơ hình thành bong bóng. Giá tăng quá cao người mua không thể đáp ứng về tài chính, nhu cầu giảm, bong bóng vỡ”, ông Hiếu nói.

TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, hiện tại nguồn cung khan hiếm rất nghiêm trọng và nhiều người cho rằng do luật lệ chồng chéo. "Tuy nhiên, theo tôi còn nguyên nhân khác là có rất nhiều doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp lớn thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, không hoàn thiện dự án, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau.

Trước thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn âm dòng tiền nhiều năm song họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, theo ông Nghĩa là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng.

Bên cạnh đó các chuyên gia cũng cho rằng, để tránh những trường hợp kích giá ảo thị trường, phải hoàn chỉnh pháp luật một cách chặt chẽ về đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nhà đầu tư tham gia đấu giá thì phải có trách nhiệm tài chính đảm bảo.

Thực tế vào năm 2015 lại cho thấy Tân Hoàng Minh từng trúng đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn [quận 1, TP.HCM], diện tích 3.000 m2 với giá 1.430 tỷ đồng [giá khởi điểm 558 tỷ] nhưng đòi hủy kết quả và không nộp số tiền đã trúng đấu giá.

Đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND TP.HCM, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Với việc muốn tiếp tục mua đất trúng đấu giá, tập đoàn này bị phạt tiền trễ hạn hơn 260 tỷ đồng.

D.Anh

Phiên đấu giá lô đất hơn 10.000m2 ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm diễn ra khá hấp dẫn khi các doanh nghiệp so kè nhau qua từng bước giá, thời điểm cuối cùng là cuộc so kè của 2 doanh nghiệp.

Doanh nghiệp nhóm Tân Hoàng Minh vừa trúng đấu giá hơn 10.000 m2 với giá khoảng 1,1 tỷ USD, tương đương 2,43 tỷ đồng/m2. Mức giá này không chỉ cao kỷ lục trên thị trường bất động sản Việt Nam mà còn bỏ xa nhiều thành phố lớn trên thế giới.

Ngày 10/12, Trung tâm đấu giá tài sản TP HCM [Sở Tư pháp TP HCM] đã đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3 -12 với giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm ban đầu [2.942 tỷ đồng].

Lô đất mà Ngôi Sao Việt trúng đấu giá có diện tích 10.060 m2, tương đương khoảng 2,43 tỷ đồng/m2, theo quy hoạch là đất ở tại đô thị, nhà chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. 

Một góc KĐT mới Thủ Thiêm. [Ảnh tư liệu: Tấn Lợi].

Mức giá "không tưởng"

Con số 2,43 tỷ đồng/m2 đối với khu đất 3 - 12 có thể nói là một mức giá kỷ lục trên thị trường bất động sản, bỏ xa những khu vực nổi tiếng đắt đỏ ở TP HCM hay Hà Nội hiện nay.

Thống kê giá đất trung bình tại các khu vực ở TP HCM, tính đến tháng 6/2021 của Propzy cho thấy, khu vực trung tâm TP HCM bao gồm quận 1, 3, 5 và 10, giá đất mặt tiền trung bình dao động từ 300 triệu đồng/m2 trở lên.

Khu vực cận trung tâm bao gồm quận 4, 11, Phú Nhuận, 6, Bình Thạnh, Tân Bình, giá đất mặt tiền trung bình dao động 100 - 300 triệu đồng/m2.

Ở khu vực mới phát triển gồm quận 2, 9, Thủ Đức, 7, 8, Tân Phú, Gò Vấp, 12, Bình Tân, giá đất mặt tiền trung bình dao động 70 - 150 triệu đồng/m2.

Đối với ba huyện ngoại thành là Nhà Bè, Hóc Môn và Bình Chánh, giá đất mặt tiền trung bình dưới 70 triệu đồng/m2.

Theo bà Phạm Minh Nguyệt, Giám đốc Marketing của Propzy, quận 1 là nơi có giá đất đắt nhất, trung bình khoảng 467 triệu đồng/m2. Quận 3, 5, 10 lần lượt là 387, 315 và 314 triệu đồng/m2.

Đối với khu vực cận trung tâm, đất quận 4 có giá cao nhất, trung bình khoảng 220 triệu đồng/m2, trong khi đó quận Tân Bình có mức thấp nhất, khoảng 188 triệu đồng/m2.

Ở TP Thủ Đức, đất thổ cư khu vực quận 2 trung bình khoảng 121 triệu đồng/m2, quận 9 là 70 triệu đồng/m2 và quận Thủ Đức là 96 triệu đồng/m2.

Ở khu vực ngoại thành, giá đất thổ cư trung bình tại Nhà Bè, Bình Chánh và Hóc Môn lần lượt là 61, 43 và 45 triệu đồng/m2.

Khảo sát trong 3 tháng trở lại đây của Gachvang.com [một đơn vị tư vấn, định giá] cho thấy, khu vực đắt đỏ nhất TP HCM nằm ở những tuyến đường như Nguyễn Huệ, Lê Lai, Nguyễn An Ninh và Đồng Khởi, giá đất dao động 1,1 - 1,5 tỷ đồng/m2.

Còn tại Hà Nội, phố Mã Mây, Bảo Khánh hay Lê Thái Tổ là khu vực có giá đất đắt nhất, 1 - 1,1 tỷ đồng/m2. Những con phố có tiếng đắt đỏ như Hàng Ngang, Hàng Đào hiện rơi vào khoảng 800 - 900 triệu đồng/m2 [khoảng 34.600 - 39.000 USD].

Đây cũng là mức giá phổ biến đối với một số tuyến phố ở phố cổ hiện nay như Lương Văn Can [900 triệu đồng/m2], Hàng Cân [835 triệu đồng/m2], Hàng Gai [750 triệu đồng/m2]...

Bỏ xa nhiều thành phố lớn trên thế giới

Monaco đang là nước có giá đất đắt nhất trên thế giới, trung bình hơn 1,2 tỷ đồng/m2, theo Savills. [Ảnh: Business Insider].

Không chỉ là mức giá cao kỷ lục trên cả nước, con số 2,43 tỷ đồng/m2 còn vượt qua giá đất ở nhiều đô thị lớn trên thế giới.

Báo cáo của Savills tại thời điểm tháng 3/2021 cho hay, Monaco là quốc gia có giá đất trung bình đắt nhất thế giới với hơn 1,2 tỷ đồng/m2. Theo sau là Hồng Kông, hơn 1 tỷ đồng/m2.

Thành phố New York đứng ở vị trí thứ ba với mức giá gần 580 triệu đồng/m2, còn Tokyo dao động khoảng 530 triệu đồng/m2. 

Các vị trí tiếp theo thuộc về Geneva [497 triệu đồng/m2]; Thượng Hải [453 triệu đồng/m2]; London [443 triệu đồng/m2]; Sydney [414 triệu đồng/m2];...

Đây không phải lần đầu tiên nhóm Tân Hoàng Minh thiết lập kỷ lục về đất đấu giá. Năm 2016, tập đoàn này từng gây xôn xao dư luận khi trúng đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM với giá 1.430 tỷ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm.

Tại khu đất này, Tân Hoàng Minh lên kết hoạch phát triển 23 Lê Duẩn thành một dự án phức hợp văn phòng, trung tâm thương mại dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, vào năm 2018, Techcombank đã mua lại khu đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Ở Hà Nội, Tân Hoàng Minh cũng từng sở hữu khu đất vàng 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng vào năm 2006, tuy nhiên sau nhiều năm vướng giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp đã rút khỏi dự án.

Nói thêm về Tân Hoàng Minh, đây từng là một trong những thương hiệu đình đám trên thị trường bất động sản giai đoạn 2009 - 2017, với loạt dự án hạng sang đến siêu sang trên các khu đất vàng Hà Nội như D'. Palais Louis - Nguyễn Văn Huyên, D'. Le Roi Soleil - Quảng An, D'. Le Pont D'or - Hoàng Cầu...