Nhận định việc thuê tư vấn thẩm định giá trị thực của bất động sản gặp khó khăn, TP.HCM đề xuất Thủ tướng cho phép địa phương này tự xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.
Nội dung này được đề cập trong công văn khẩn về kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất vừa được Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi ký gửi Thủ tướng ngày 17/2.
TP.HCM cho biết các phương pháp thẩm định giá đất theo quy định hiện hành tại Nghị định 44 của Chính phủ và Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có một số bất cập khi áp dụng tại việt Nam.
"Đặc biệt là việc thu thập, kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do việc giao dịch bất động sản theo luật định tại TP.HCM chưa minh bạch như các nước phát triển trên thế giới", văn bản của UBND TP.HCM nêu.
Khó chồng khó
TP.HCM chỉ ra nhiều khó khăn trong xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Cụ thể, việc lập kế hoạch định giá đất để tổ chức đấu thầu chọn đơn vị tư vấn là "không thể thực hiện được" trong thực tiễn. Nguyên nhân là việc xây dựng kế hoạch mang tính dự báo, vừa khoa học, vừa bám sát thực tiễn rất khó khăn.
Việc tổ chức đấu thầu chọn tư vấn cũng gặp nhiều bất cập, chồng chéo của pháp luật, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.
| |
| TP.HCM cho rằng việc thẩm định giá trị thực của giao dịch bất động sản rất khó khăn. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Phương pháp xác định giá đất là khó khăn thứ 2. Việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường rất khó khăn do giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển.
Các quy định hiện hành không yêu cầu việc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới bất động sản, còn việc thanh toán tiền mua, bán bất động sản không quy định phải qua ngân hàng; chưa có quy định về quản lý chuyển nhượng bất động sản. Do đó, giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch, dẫn đến mức giá khảo sát của các công ty tư vấn thẩm định giá chỉ có tính tương đối, chưa đủ tin cậy. Việc kiểm tra lại thông tin của cơ quan Nhà nước cũng mang tính tương đối.
Ngoài ra, Việt Nam chưa có quy định mang tính định lượng về việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Do đó, việc chấm điểm tài sản so sánh làm cơ sở xác định giá trị của tài sản thẩm định phụ thuộc vào ý kiến chủ quan và kinh nghiệm về giá của thẩm định viên. Các đơn vị tư vấn thẩm định giá cũng chịu ảnh hưởng từ ngoại cảnh khách quan, làm ảnh hưởng đến quá trình thu thập thông tin, thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất...
Một thửa đất, hai mức giá
Nghị định 44 của Chính phủ quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất nhưng đối tượng, điều kiện áp dụng chưa được quy định cụ thể. Nhiều trường hợp một thửa đất nhưng áp dụng 2 phương pháp khác nhau cho ra kết quả định giá chênh lệch. Cụ thể là có sự chênh lệch giữa các dự án có giá trị đất dưới 30 tỷ đồng và trên 30 tỷ đồng, trong khi khu đất, thửa đất có vị trí liền kề.
TP.HCM cũng chỉ ra thẩm định giá là lĩnh vực "hết sức nhạy cảm" nhưng do pháp luật chồng chéo nên khi thực hiện không tránh khỏi thiếu sót ngoài ý muốn. Tuy nhiên, việc thanh, kiểm tra rất nặng nề, gây áp lực lớn cho cá nhân, đơn vị thẩm định giá, dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm.
Bên cạnh đó, UBND TP.HCM cũng chỉ ra những khó khăn của tổ chức, cá nhân sử dụng đất và bất cập trong việc luân chuyển hồ sơ, thời gian xác định giá đất...
| |
| TP.HCM nêu bất cập trong tình trạng một thửa đất nhưng lại có 2 mức giá do phương pháp tính khác nhau. Ảnh minh họa: Quỳnh Danh. |
Đánh giá cao các ưu điểm của việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất và nhấn mạnh Chính phủ có thẩm quyền ban hành phương pháp thẩm định giá, UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng chấp thuận để thành phố xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn nêu trên. HĐND TP.HCM sẽ là đơn vị thông qua.
Trên cơ sở đó, thay vì thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất theo cơ sở thẩm định giá [theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường], UBND TP.HCM sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê với tất cả các khu đất, thửa đất [không phân biệt giá trị tính theo bảng giá trên/dưới 30 tỷ đồng].
[PLO]- HĐND TP.HCM đã thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 giống như năm 2021.
Video: TP.HCM chốt hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022
Chiều 9-12, kỳ họp thứ 4 HĐND TP.HCM đã họp phiên bế mạc. Tại đây, HĐND TP đã biểu quyết thông qua Nghị quyết cho ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn TP.
Theo đó, đại biểu đã thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất như năm 2021.
HĐND TP.HCM đã thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất như năm 2021. Ảnh: HOÀNG GIANG
Theo đó, các đại biểu HĐND TP đã thống nhất giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K] như năm 2021 [tức như Quyết định số 18/2021 của UBND TP ngày 8-6-2021]. Cụ thể như sau:
Nhóm 1 có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.
Nhóm 2: Đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê đối với khu vực 1 là 2,5 lần; khu vực 2 là 2,3 lần; khu vực 3 là 2,1 lần; khu vực 4 là 1,9 lần; khu vực 5 là 1,7 lần.
Đối với đất sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng, đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại - dịch vụ bán hàng bình ổn giá, cửa hàng xăng dầu, đất xây dựng bệnh viện, phòng khám đa khoa, trường học, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp... khu vực 1 là 1,7 lần; khu vực 2 là 1,6 lần; khu vực 3 là 1,55 lần; khu vực 4 và 5 là 1,5 lần.
Nhóm 3: Hệ số điều chỉnh giá đất đối với khu vực 1 là 2,5 lần; khu vực 2 là 2,3 lần; khu vực 3 là 2,1 lần; khu vực 4 là 1,9 lần; khu vực 5 là 1,7 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố…
Trong đó, khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm các quận 2, 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú. Khu vực 3 gồm các quận 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức. Khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Khu vực 5 là huyện Cần Giờ.
Cũng theo dự thảo Nghị quyết, HĐND TP.HCM giao UBND TP ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn TP và tổ chức triển khai thực hiện đảm bảo đúng quy định hiện hành.
Đồng thời, UBND TP chỉ đạo quận, huyện, TP Thủ Đức rà soát, cập nhật bổ sung đầy đủ danh mục các tuyến đường, hẻm trên địa bàn nhằm đảm bảo việc tính đúng, tính đủ, thống nhất thu từ nguồn thuế đất.
Tiếp tục lưu ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nhằm đảm bảo nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước và đảm bảo an sinh xã hội.
[PLO]- TP.HCM quyết tâm trở lại vị trí, vai trò đầu tàu tăng trưởng kinh tế ở khu vực phía Nam và cả nước.
TÁ LÂM - LÊ THOA
| |
Doanh nghiệp luôn mong muốn sớm được đóng tiền sử dụng đất để triển khai dự án Khả Hòa |
Theo ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM, trong quá trình thực hiện Nghị định số 44 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư số 36 của Bộ Tài nguyên - Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 44 đã gặp một số bất cập, khó khăn. Đầu tiên là khó khăn về xác định, thẩm định, quyết định giá đất. Thông tư số 36 yêu cầu lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức đấu thầu còn nhiều bất cập, chồng chéo, dẫn tới kéo dài thời gian thực hiện. Hiện nay, tại VN chưa có quy định giao dịch bất động sản [BĐS] phải qua sàn giao dịch hay công ty môi giới BĐS; việc thanh toán tiền mua, bán BĐS cũng không quy định phải qua ngân hàng và cũng chưa có quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng mà chỉ có tính chất tương đối, chưa đủ độ tin cậy, chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực trên thị trường. Trong khi đó, Nghị định 44 và Thông tư 36 lại quy định việc xác định giá đất căn cứ vào việc thu thập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng thành công hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm tính đến thời điểm định giá đất để tính toán.
Việc dùng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dễ dàng hơn do miếng đất nhỏ, nếu có sai số cũng không nhiều. Nhưng đem áp dụng đại trà cho các dự án BĐS với giá trị lớn, e rằng không ổn, vì hệ số chỉ cần chênh lệch một ít nhưng khi nhân lên sẽ ra số tiền lớn
Luật sư Lê Anh Tuấn
Mặt khác, Nghị định 44 quy định 5 phương pháp thẩm định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, đối tượng, điều kiện áp dụng phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, dẫn tới nhiều trường hợp một thửa đất nếu áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau sẽ ra kết quả định giá chênh lệch. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước đã căn cứ nguồn thông tin của đơn vị tư vấn để thẩm định, quyết định, nhưng sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì các cơ quan thanh tra, kiểm toán lại kiểm tra, thu thập thêm nhiều thông tin khác để nhận định việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể trước đây là chưa phù hợp. Chưa kể các đơn vị tư vấn thẩm định giá đất còn chịu sự ảnh hưởng bởi tác động từ nhiều yếu tố ngoại cảnh khách quan làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thu thập thông tin thời gian thực hiện chứng thư và kết quả xác định giá đất cụ thể.
Mặc dù đã giảm tối đa thời gian thực hiện quy trình xác định giá đất cụ thể, nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để thực hiện các bước trong công tác xác định giá đất vẫn kéo dài. Việc chậm xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, mất cơ hội đầu tư của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế, xã hội. Chính vì vậy, khi áp dụng phương pháp hệ số K để xác định giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất sẽ đảm bảo rút ngắn quy trình thực hiện, vừa tạo điều kiện nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước, vừa tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Rút ngắn xuống còn 15 ngày làm việc
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đánh giá đây là đề xuất đột phá. Nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện sẽ thay đổi phương thức định giá đất với tất cả các dự án BĐS, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng [theo bảng giá đất]. Như vậy sẽ có một hệ số K riêng cho các dự án BĐS, song song với việc áp dụng hệ số K để tính tiền đại trà cho đại đa số hộ cá nhân, gia đình. Việc này sẽ kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án từ 3 - 5 năm xuống chỉ còn khoảng 15 ngày làm việc.
Tuy vậy theo ông Châu, muốn làm được điều này phải sửa luật Đất đai là bỏ khung giá đất, giao toàn bộ thẩm quyền cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất, ban hành hệ số K. Trước đó, nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại phương pháp thẩm định giá đất sẽ làm thất thoát ngân sách. Tuy nhiên ông Châu khẳng định tiền sử dụng đất là do cơ quan nhà nước ban hành, nếu làm chặt chẽ sẽ tạo ra sự công khai, minh bạch và giảm thiểu cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu, tiêu cực.
Ngược lại, luật sư Lê Anh Tuấn lại cho rằng mỗi tuyến đường, mỗi BĐS có tỉ suất sinh lợi khác nhau do chỉ tiêu quy hoạch khác nhau, chức năng khác nhau nên việc đưa ra hệ số K để “cào bằng” là rất khó. Nếu phân ra chi tiết hệ số K cho từng tuyến đường thì lại mất thời gian và khó khăn vì hệ số K hiện nay đang áp dụng cho 5 khu vực, mà mỗi khu vực bao gồm nhiều quận huyện. “Việc dùng hệ số K để xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dễ dàng hơn do miếng đất nhỏ, nếu có sai số cũng không nhiều. Nhưng đem áp dụng đại trà cho các dự án BĐS với giá trị lớn, e rằng không ổn, vì hệ số chỉ cần chênh lệch một ít nhưng khi nhân lên sẽ ra số tiền lớn. Nếu tính dư thì doanh nghiệp không chịu, còn tính thiếu thì nhà nước thất thu”, luật sư Lê Anh Tuấn lập luận và đặt câu hỏi, ai đảm bảo rằng hệ số K đưa ra sẽ sát giá thị trường và những người đi điều tra, khảo sát để ra hệ số K sẽ chính xác vì bản thân TP khi thuê các đơn vị thẩm định giá hằng năm cũng có nhiều bất cập khi giá trị gói thầu thấp, các đơn vị thẩm định chỉ làm nhanh cho xong việc. Hệ số K chỉ có ý nghĩa là khi đưa vào vận hành sẽ tính tiền sử dụng đất, thuê đất nhanh hơn. “Nhưng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhanh thì phải rút ngắn quy trình thẩm định giá và công tác phối hợp giữa các ban ngành như cắt giảm các bước không phù hợp, gây khó khăn cho doanh nghiệp, cho nhà nước chứ không phải chỉ phụ thuộc vào hệ số K”, luật sư Tuấn nhấn mạnh. Cũng theo luật sư Tuấn, hiện nay thủ tục rườm rà, kéo dài là do quy trình phối hợp thực hiện và những người thực hiện chứ không phải do công thức tính. Về hệ số K nếu dùng để tính tiền thuê đất hằng năm sẽ hợp lý hơn vì kịp thời điều chỉnh tiền thuê khi giá đất biến động.