Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có cấn phải xin giấy phép xây dựng hay không? Đây là câu hỏi được rất nhiều khách hàng gửi về cho Lawkey.
Câu hỏi:
Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn xây dựng một ngôi nhà ở 03 tầng ở nông thôn. Chỗ tôi muốn xây dựng ngôi nhà không thuộc khu bảo tồn hay khu di tích lịch sử – văn hóa nào. Tôi muốn biết là khi xây dựng ngôi nhà này thì tôi có cần phải xin giấy phép xây dựng hay không? Nếu có thì tôi phải làm những gì?
Trả lời:
Cảm ơn câu hỏi của quý khách hàng gửi về cho Lawkey chúng tôi. Luật sư Lawkey xin được giải đáp như sau.
Trường hợp của quý khách hàng về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn sẽ không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước khi khởi công xây dựng công trình.
Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp không cần phải xin giấy phép xây dựng.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:
“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b] Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c] Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d] Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ] Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e] Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g] Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h] Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i] Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k] Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l] Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”
Theo như quy định nên trên:
Trường hợp của quý khách hàng thuộc quy định tại Điểm k Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng. Sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, quý khách hàng sẽ không cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
Chỉ khi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa sẽ cần phải xin giấy phép xây dựng.
Quý khách hàng cũng cần lưu ý. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Xem thêm:
>>> Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị
>>> Cấp giấy phép xây dựng công trình quảng cáo
Trên đây là tư vấn của luật sư về vấn đề xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn có cần phải xin giấy phép xây dựng không? Nếu vẫn còn thắc mắc hoặc muốn hiểu rõ hơn về vấn đề này, vui lòng liên hệ với Lawkey – đơn vị cung cấp dịch vụ xin giấy phép chuyên nghiệp nhất.
Điện thoại: [024] 665.65.366 Hotline: 0967.59.1128
Email: Facebook: Lawkey
Nhà ở riêng lẻ trong các khu đô thị, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được miễn giấy phép xây dựng - Ảnh: QUANG ĐỊNH
* Thẩm quyền cấp phép xây dựng công trình đặc biệt cho các tổ chức thay đổi ra sao theo Luật xây dựng mới?
- Luật sư Huỳnh Văn Nông [Đoàn luật sư TP.HCM]: Theo Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt thay vì Bộ Xây dựng như quy định trước đây.
Như vậy UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp huyện.
Nếu được phân cấp, ủy quyền, UBND cấp huyện cũng có thể được cấp giấy phép xây dựng cho các công trình cấp đặc biệt.
Điều quan trọng là các doanh nghiệp xây dựng công trình cấp đặc biệt [ví dụ nhà ở cao trên 200m hoặc hơn 50 tầng] chỉ làm thủ tục xin giấy phép xây dựng tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi công trình tọa lạc, không phải làm thủ tục tại Bộ Xây dựng như trước đây.
Quy định về thẩm quyền này của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành từ ngày 15-8-2020.
Thời gian xử lý cấp phép xây dựng cho công trình cũng được rút ngắn từ 30 ngày còn 20 ngày, kể cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời.
* Tôi chuẩn bị xây nhà ở thành phố Thủ Đức quy mô dưới 7 tầng. Như vậy tôi có được miễn giấy phép xây dựng theo Luật xây dựng mới hay không?
- Luật sư Nguyễn Đức Thịnh [Đoàn luật sư TP.HCM]: Theo Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 có hiệu lực ngày 1-1-2021, không phải mọi trường hợp xây nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng đều được miễn giấy phép xây dựng. Chỉ có các trường hợp nhà ở sau được miễn giấy phép xây dựng:
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Như vậy nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng được miễn giấy phép xây dựng theo luật mới không còn bị hạn chế tiêu chuẩn tổng diện tích sàn dưới 500m2 như quy định cũ.
Lưu ý việc miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không được áp dụng trong trường hợp nhà xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Những trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng vẫn phải thông báo ngày khởi công xây dựng bằng văn bản cho UBND cấp xã nơi xây nhà ba ngày làm việc trước thời điểm khởi công xây dựng.
* Doanh nghiệp của tôi chuẩn bị thủ tục đầu tư một dự án tại Nhà Bè. Thủ tục các bước đầu tư xây dựng theo Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 có gì mới so với quy định cũ?
- Luật sư Nguyễn Thanh Đạm [Đoàn luật sư TP.HCM]: Theo Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020, trong nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng có đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường và nội dung khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
Như vậy những dự án lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thì phải thực hiện thủ tục đánh giá sơ bộ tác động môi trường và đây là một nội dung bổ sung mới so với quy định trước đây.
Ngoài ra, Luật xây dựng 2020 cũng bỏ điều kiện về buộc chủ đầu tư phải bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình trong điều kiện khởi công công trình.
* Theo Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được miễn giấy phép xây dựng. Vậy đất ở các xã nằm ngoài quy hoạch điểm dân cư nông thôn có được xem là khu vực chưa có quy hoạch đô thị hay không?
- Đại diện phòng pháp chế Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM: TP.HCM hiện nay đã có quy hoạch chung xây dựng được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo quyết định 24 ngày 6-1-2010 hiện vẫn còn hiệu lực. Theo quyết định 24 trên, TP.HCM là một đô thị đặc biệt, tức trong đô thị có chức năng nông thôn.
Theo quy định, quy hoạch chung xây dựng cũng là một loại quy hoạch đô thị. Như vậy ở TP.HCM không có khu vực nào không có quy hoạch đô thị.
Những điểm mới cơ bản so với quy định hiện hành
Tháo dỡ nhà xây dựng trái phép tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, TP.HCM - Ảnh: T.L.
1. Thời gian cấp giấy phép xây dựng cho công trình được rút ngắn hơn 10 ngày. Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời.
2. Bỏ quy định về vốn khi khởi công xây dựng. Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 đã bỏ điều kiện "bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình" trong điều kiện để khởi công xây dựng công trình.
3. Một số dự án phải có đánh giá sơ bộ tác động môi trường. Các dự án phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì phải có đánh giá sơ bộ tác động môi trường khi lập dự án đầu tư xây dựng.
4. UBND cấp tỉnh được cấp giấy phép cho công trình cấp đặc biệt. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt [trước thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng]. Như vậy UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương có thẩm quyền cấp phép xây dựng cho các loại dự án trên địa bàn trừ công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
Bên cạnh đó, UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương cũng được quyền phân cấp và ủy quyền cấp giấy phép xây dựng cho sở xây dựng, ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, UBND cấp huyện.
5. Giấy phép xây dựng có thời hạn. Việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Đây là điều kiện được làm rõ hơn trong Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 so với luật cũ.
Theo đó, việc hỗ trợ phá dỡ công trình xây dựng có thời hạn được thực hiện theo Luật đất đai. Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Sau ba năm kể từ ngày UBND cấp huyện công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà vẫn chưa thu hồi, cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
D.N.HÀ