Các đối tượng tiếp cận phân khúcNƠXHcó thu nhập trung bình thấp thường phụ thuộc vào ngân hàng để vay mua nhà, tuy nhiên, theo thông tư mới, người đủ điều kiện vay để mua, thuê muaNƠXHnhư trước đây sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ còn được vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Nếu hộ gia đình, cá nhân mua, thuê muaNƠXHthì chỉ được vay ưu đãi tại ngân hàng CSXH, nhưng phải thực hiện gửi tiết kiệm “nhà ở xã hội”. Nhiều chủ đầu tư các dự ánNƠXHcho biết, phần lớn người dân muốn tiếp cận khoản vay để mua nhà vì họ không có khoản dư tích lũy. Gói vay rơi vào khoảng 70% giá trị căn hộ và trả góp trong vòng 20 năm. Tuy nhiên, việc tiếp cận khoản vay tại ngân hàng CSXH vẫn còn khó, dẫn đến tình trạng người dân chuyển sang vay ngân hàng thương mại.
| Từ ngày 20-1-2022, hộ gia đình, cá nhân mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội.Trong ảnh:Dự án nhà ở xã hội Khu đô thị Đặng Xá, Gia Lâm [Hà Nội]. Ảnh:LINH AN. |
Việc loại bỏ nhóm khách hàng vay vốn để mua, thuê muaNƠXHkhỏi danh sách đối tượng được vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại, chỉ có thể vay ở ngân hàng CSXH khiến chị Nguyễn Phương Thanh quê ở TP Vinh, tỉnh Nghệ An lo lắng. Chị Thanh cho biết: “Tôi sinh sống và làm việc tại Hà Nội, gia đình đã phải thuê nhà ở gần 10 năm nay. Vợ chồng tôi dự định làm hồ sơ đăng ký muaNƠXHcủa một dự án ở quận Nam Từ Liêm. Tại dự án, khách hàng mua nhà có thể được cho vay lên tới 70% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, quy định mới đã khiến “cửa” vay vốn ưu đãi muaNƠXHcủa vợ chồng tôi hẹp hơn”.
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Các đối tượng được vay vốn muaNƠXHđều là những người gặp khó khăn về nhà ở và được thụ hưởng chính sách về nhà ở thông qua hình thứcNƠXH. Mặc dù đã có chính sách giảm giá nhà xuống mức thấp nhưng tổng giá trị căn nhà vẫn khá cao so với những người thu nhập thấp. Trên thực tế, qua khảo sát, có nhiều người muaNƠXHcho biết họ không vay được vốn từ nguồn ngân hàng CSXH nên tỷ lệ người được vay hiện nay có thể chưa nhiều, do đó đề xuất bỏ cho vay muaNƠXHtại ngân hàng thương mại là thu hẹp “cánh cửa” có nhà của người thu nhập thấp”.
Đồng quan điểm trên, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát cũng cho rằng, việc hỗ trợ khách hàng có thu nhập thấp muaNƠXHnên được tổ chức rộng rãi, mở rộng các ngân hàng cho người dân vay. “Khi khả năng thanh toán khó, nếu không được hỗ trợ thì ít người mua được nhà. Tỷ lệ mua nhà thấp lại là bài toán cho những chủ đầu tư phát triểnNƠXH, bởi khi xây nhà xong nhưng không bán được sẽ không kích thích các bên tham gia phát triểnNƠXH. Có nhiều ngân hàng tham gia cho vay vốn ưu đãi thì việc tiếp cận vay vốn của người mua nhà sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Mặt khác, một số ngân hàng thương mại đã làm rất tốt trong việc cho vay, thẩm định khách hàng từ gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây nên thủ tục giải quyết cho người dân sẽ nhanh hơn. Nếu thu hẹp “cửa” cho vay ưu đãi sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua, điều này sẽ gây khó khăn hơn cho chủ đầu tư xây dựng dự ánNƠXH. Quy định mới này khiến các nhà đầu tư ngại tham gia phát triểnNƠXH. Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ lãi suất cho nhà đầu tư cũng có thời hạn khá ngắn, doanh nghiệp chưa kịp hoàn tất thủ tục đầu tư, vay vốn thì có thể chính sách đã hết hiệu lực”, ông Giang chia sẻ.
Dưới góc nhìn luật pháp, luật sư Trần Văn Hùng [Đoàn Luật sư TP Hà Nội] cho biết: “Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định rất rõ về các đối tượng được ưu đãi mua, thuê muaNƠXH. Quy định mới của Ngân hàng Nhà nước có thể tước bỏ chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê muaNƠXH và các đối tượng được hưởng chính sáchNƠXHlà những người bị thiệt nhất, đồng thời có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở”. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, thay đổi này nhằm bảo đảm sự thống nhất trong các quy định của pháp luật về chính sách hỗ trợ vay vốnNƠXH, bao gồm: Luật Nhà ở, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP [được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP]. Theo đó, nếu các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, văn bản nào có tính pháp lý cao hơn sẽ được áp dụng. Trong tình huống này phải áp dụng Luật Nhà ở, tức là các ngân hàng thương mại chỉ hỗ trợ vay xây mới, cải tạo, sửa nhà để ở; nếu muốn vay ưu đãi để mua, thuê muaNƠXH, người vay cần tìm đến ngân hàng CSXH.
Để tạo thuận lợi cho người dân tiếp cậnNƠXH, ông Nguyễn Chí Thanh kiến nghị: “Nên giữ nguyên quy định ở Thông tư số 25/2015/TT-NHNN, cho phép 4 ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định tham gia hỗ trợ các hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để mua, thuê muaNƠXH. Chính sách cốt lõi nhất vềNƠXHcần phải đặt trên hai trụ cột chính là hỗ trợ tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài hạn. Chính phủ nên cung cấp gói tài chính dài hạn hơn, khoảng 25 năm, tối đa 80% giá trị hợp đồng, bởi nếu chờ tích lũy đủ tiền để mua, thuê muaNƠXHthì người có thu nhập thấp gần như không có cơ hội...”.
HUYỀN TRANG
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở mới nhất ban hành năm 2014 thì “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Việc thế chấp nhà ở xã hội được quy định tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:
“Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
[…]
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp [trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó] và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.”
Như vậy, người mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì chỉ được phép thế chấp căn nhà đó với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó mà không được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp cho các mục đích khác.
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email:
Quý khách có bất kỳ vấn đề nào cần tư vấn, hãy đặt câu hỏi cho các luật sư để được tư vấn một cách nhanh chóng nhất!
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa ban hành Quyết định số 1956/QĐ-NHNN về mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013, Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 và Thông tư số 25/2016/TT-NHNN ngày 29/7/2016.
Theo đó, mức lãi suất của các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại các Thông tư nêu trên là 4,8%/năm.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2022 và thay thế Quyết định số 2196/QĐ-NHNN ngày 24/12/2020.
Theo Thông tư 11, đối tượng vay vốn gồm người mua, thuê, thuê muanhà ở xã hộivà thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được quy định tại Thông tư số 7 của Bộ Xây dựng.
Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng công bố trong từng thời kỳ...
Mức lãi suất cho các ngân hàng thương mại áp dụng trong năm 2022 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở trong năm 2022 là 4,8%/năm, không thay đổi so với năm 2021.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Điểm đáng chú ý là Dự thảo loại trừ đối tượng vay vốn để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở.
Theo Ngân hàng Nhà nước, lý do sửa đổi bởi Luật Nhà ở quy định các chính sách hỗ trợ tại Ngân hàng Chính sách Xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; tại tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ có chính sách hỗ trợ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định tổ chức tín dụng được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Các quy định này không đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở…
Dự thảo quy định, đối tượng vay vốn ưu đãi gồm khách hàng vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP [đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 22 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP]; khách hàng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP [đã được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP].
Dự thảo sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 6 về mức cho vay theo hướng bổ sung mức vay tối đa không quá 500 triệu đồng. Cụ thể, đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Đối với khách hàng vay vốn xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở thì thời hạn cho vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Đối với lãi suất cho vay, dự thảo quy định, lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở do Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố trong từng thời kỳ.
Lãi suất cho vay ưu đãi đảm bảo nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng thương mại trong cùng thời kỳ. Lãi suất cho vay ưu đãi đối với các đối tượng đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thấp hơn đối tượng xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán./.
Cần 220.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025