Mức kinh phí bảo trì chung cư mà người mua nhà phải đóng khá lớn, bằng 2% giá trị căn hộ. Vậy khoản phí bảo trì chung cư là gì và dùng để làm gì, do ai quản lý?
PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ LÀ GÌ?
Do đặc thù tòa nhà chung cư ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng chủ căn hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như hầm gửi xe, hành lang, hệ thống chiếu sáng, hệ thống PCCC, máy phát điện, hệ thống cấp thoát nước, phát thanh truyền hình, cột thu lôi… Trong quá trình vận hành, dưới tác động của thời tiết, khí hậu và con người, khi các hạng mục này xuống cấp hay phát sinh sự cố hỏng hóc thì cần có nguồn kinh phí kịp thời để khắc phục, đảm bảo chất lượng nhà ở cũng như sự an toàn của cư dân.
Kinh phí bảo trì chung cư được quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, kinh phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.
Phí bảo trì chung cư được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở 2014.
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ?
Như vậy, mục đích sử dụng phí bảo trì chung cư là để duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa các phần sở hữu chung của chung cư, không sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
CÁCH TÍNH PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ NHƯ THẾ NÀO?
Cách tính phí bảo trì nhà chung cư được quy định tại Khoản a Điều 108 Luật Nhà ở 2014 và trong hợp đồng mua bán/cho thuê nhà. Theo đó, khi mua hoặc thuê nhà, người mua/thuê phải chi trả một khoản bằng 2% giá trị căn hộ. Khoản này được tính gộp vào tiền bán/thuê nhà.
Đối với diện tích chủ đầu tư không bán, không cho thuê tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này sẽ được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của tòa nhà chung cư đó. Như vậy, cư dân không có trách nhiệm phải đóng kinh phí bảo trì cho những hạng mục đó, người mua nhà nên lưu ý điểm này để tránh trường hợp mất tiền đóng thêm một lần nữa.
Phí bảo trì chung cư được tính bằng 2% giá trị căn hộ.
KHI NÀO PHẢI ĐÓNG PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ?
Phí bảo trì căn hộ chung cư được đóng khi chủ đầu tư thông báo bàn giao căn hộ [trước 15 ngày nhận bàn giao] hoặc khi ngân sách đã hết. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi văn bản thông báo đến từng hộ dân sinh sống về việc đóng phí bảo trì. Thông thường, khoản phí này nằm cố định trong 2% giá trị mỗi căn hộ và thanh toán luôn khi mua bán.
PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ DO AI QUẢN LÝ?
Điều 107 Luật Nhà ở 2014 quy định về đối tượng chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư như sau: Sau khi thu quỹ bảo trì chung cư từ người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển khoản tiền đó vào tiền gửi tiết kiệm của một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trong vòng 7 ngày, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Bên cạnh đó, sau 12 tháng kể từ thời điểm bàn giao, đưa tòa nhà vào sử dụng, đồng thời số căn hộ nhận bàn giao đạt trên 50% thì chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị tòa nhà.
Kể từ khi thành lập, trong vòng 7 ngày làm việc, ban quản trị tòa nhà cần có văn bản đề nghị chủ đầu tư chuyển giao kinh phí bảo trì, bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo đúng quy định của pháp luật, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trong trường hợp chủ đầu tư không tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư thì Ban quản trị tòa nhà có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng số tiền lãi do trả chậm theo đúng quy định của Chính phủ.
Đối tượng chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư được quy định tại Điều 107 Luật Nhà ở 2014.
PHÍ BẢO TRÌ CHUNG CƯ ĐÓNG BAO NHIÊU LẦN?
Phí bảo trì chung cư được đóng khi bàn giao căn hộ. Ngoài ra, các chủ sở hữu nhà chung cư có thể phải đóng góp thêm trong trường hợp nguồn kinh phí đã hết hoặc không đủ để chi trả cho công tác duy tu, bảo dưỡng. Tuy nhiên, số tiền bảo trì chung cư thường rất lớn nên hiếm khi xảy ra trường hợp thiếu hụt kinh phí. Mặt khác, phí bảo trì không chỉ nằm im ở giá trị 2% mỗi căn mà còn sinh lãi do được gửi tại ngân hàng. Bên cạnh đó, lợi nhuận từ các hạng mục cho thuê dịch vụ, quảng cáo trong thang máy cũng sẽ được cộng vào quỹ bảo trì.
Hiện nay có một tình trạng khá thường gặp là chủ đầu tư chây ì không đóng kinh phí bảo trì của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không chịu bàn giao hoặc chậm bàn giao khoản kinh phí bảo trì đã thu từ người mua/thuê chung cư cho Ban quản lý tòa nhà. Vì thế, cư dân chung cư nên tham gia đầy đủ các buổi sinh hoạt cư dân, đồng thời theo dõi sát sao tình hình chi tiêu ngân sách chung nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng, an toàn và chất lượng cuộc sống gia đình mình.
Ngoài ra, có không ít trường hợp căn hộ chung cư được chuyển nhượng nhiều lần, người mua sau khi giao dịch xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng cho bên khác. Do pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này nên có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư thu nhiều lần với những người mua sau. Do vậy, người mua nhà chung cư cần tìm hiểu kỹ vấn đề này, tránh bị chủ đầu tư muốn trục lợi, yêu cầu đóng thêm khoản phí này.
Hy vọng bài viết trên đây của phumyhungcorp.com.vn hữu ích, cung cấp thêm kiến thức cho Quý khách. Để được tư vấn chi tiết thêm về phí bảo trì chung cư tại Phú Mỹ Hưng, Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp hotline để được hỗ trợ. Nguồn: batdongsan.com.vn
Thời gian gần đây tôi thấy rất nhiều khách hàng hỏi và thắc mắc về vấn đề phí bảo trì chung cư. Hôm nay tôi sẽ có một bài viết về vấn đề này. Mong rằng thông qua bài này Khách hàng có thể hiểu hơn về ” Phí bảo trì chung cư”
Điều 51 NĐ 71/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a] Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán [không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung] thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
b] Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp [Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này] và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”
Bên mua phải đóng góp phí này trước khi nhận bàn giao chung cư căn hộ [thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư căn hộ].
Quỹ bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất…
Cũng theo luật định, trong trường hợp kinh phí này không thu đủ thì huy động từ việc đóng góp của các Chủ sở hữu – tương ứng phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu [tính theo m2] tại các kỳ họp của cư dân.
Phí bảo trì do Chủ đầu tư thu và sẽ bàn giao cho Ban Quản lý chung cư hay Ban Quản trị nhà chung cư [sau khi đã thành lập] để tiếp tục phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của chung cư căn hộ.
Ai là người nộp phí bảo trì?
Vấn đề pháp lý đặt ra là người mua nào sẽ là người đóng khoản phí bảo trì này cho chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ được chuyển nhượng nhiều lần? Trên thực tế có rất nhiều dự án nhà chung cư, bên mua sau khi mua bán xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng lại các căn hộ chung cư này cho những người khác trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, thế nên người mua căn hộ nào sẽ là người phải đóng khoản phí bảo trì 2% này? Là người mua ký hợp đồng đầu tiên với chủ đầu tư? hay là những người được chuyển nhượng tiếp theo?
Pháp luật hiện hành chưa quy định rõ về vấn đề này dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư đã áp dụng tùy tiện việc thu phí. Có chủ đầu tư thì thu một lần ngay khi ký hợp đồng với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư lại thu khoản phí này đối với người sở hữu căn hộ trước khi căn hộ được đưa vào sử dụng, có chủ đầu tư lại cho người sử dụng căn hộ đóng nhiều lần sau khi chung cư được đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên theo khảo sát từ một số nhà đầu tư chuyên bán căn hộ thì hầu như các chủ đầu tư đều thu khoản phí này khi ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua đầu tiên. Trong hợp đồng thường có điều khoản bên mua sẽ đóng khoản phí bảo trì chung cư 2% khi nhận được thông báo từ chủ đầu tư về việc nộp phí bảo trì [khi tòa nhà đã hoàn thiện xong và đưa vào vận hành]. Tức là người nào sở hữu căn hộ khi tòa nhà được đưa vào sử dụng sẽ là người phải nộp phí bảo trì. Việc người mua đầu tiên sau đó muốn chuyển nhượng lại cho những người tiếp theo thì phải chuyển nhượng luôn cả phần nghĩa vụ phải đóng phí bảo trì chung cư, chủ đầu tư chỉ việc xác nhận cho các bên ký kết hợp đồng.
Quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư như thế nào?
Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên [kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại] thì chủ đầu tư [đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu] hoặc chủ sở hữu [đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu] có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đề bầu ra Ban quản trị. Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán [không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung] thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Quy định này nhằm bảo đảm các căn hộ khác khi không được chủ đầu tư bán hết, tức là không đưa vào sử dụng hay do chủ đầu tư sử dụng thì cũng phải đóng phí bảo trì chung cư như những căn hộ khác. Tuy nhiên, quy định này dường như khó thực thi trên thực tế vì khó mà đòi chủ đầu tư tự nguyện nộp các khoản này một cách dễ dàng.
Theo quy định, chủ đầu tư là người sẽ thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên giá trị mỗi căn hộ từ người mua. Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị quản lý, cùng với 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán.
Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị thì Ban quản trị cũng chỉ biết đòi chủ đầu tư hết lần này đến lần khác.
Trên thực tế trong một số trường hợp, do chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao, Ban quản trị chung cư đã phải gửi đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn. Xét về mặt pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thu phí bảo trì khi hết thời hạn bảo hành chung cư hoặc giãn thu
Thông thường các chủ đầu tư khi đưa các chung cư vào sử dụng đều có bảo hành trong thời gian vài năm. Trong khi đó, khoản tiền bảo trì chung cư theo quy định chỉ được phép sử dụng vào việc bảo trì phần sở hữu chung của chung cư khi hết hạn bảo hành của chủ đầu tư. Do đó có thể thấy rằng, việc quy định thu phí bảo trì chung cư ngay khi mua bán căn hộ là chưa cần thiết, gây thêm khó khăn cho người dân. Nếu như tiến hành việc thu phí bảo trì chung cư khi hết hạn bảo hành có thể giảm gánh nặng cho người dân khi vừa phải mua chung cư với một số tiền lớn, việc đóng thêm 2% phí bảo trì chung cư trên giá trị mua thực sự là một số tiền không nhỏ. Giả sử căn hộ chung cư trung bình khoảng một tỷ thì người mua phải đóng phí bảo trì 20 triệu. Với người có mức thu nhập trung bình thì 20 triệu cũng là một khoản đáng kể. Hơn nữa nếu thu phí bảo trì chung cư khi hết thời hạn bảo hành sẽ tránh được việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của người dân làm của riêng hoặc dùng vào việc khác, tránh được các tranh chấp không cần thiết.
Chia sẻ khó khăn với người mua nhà, hiện nay, một số chủ đầu tư cũng đã cho phép người mua chung cư tiến hành đóng phí bảo trì chung cư làm nhiều lần trong nhiều năm. Điều này đã làm giảm thiểu phần nào khó khăn cho người mua nhà và được sự ủng hộ rất lớn từ người mua nhà. Thiết nghĩ, pháp luật nên quy định theo hướng cho phép người mua nhà được đóng khoản tiền phí bảo trì chung cư trong nhiều năm thành nhiều lần hoặc tiến hành đóng khi hết hạn bảo hành chung cư của chủ đầu tư. Việc quy định linh động như vậy sẽ tránh được các tranh chấp không cần thiết trong thời buổi khó khăn hiện nay cũng như giúp người dân giảm thiểu khó khăn tài chính, đóng nhiều lần thay vì một lần.