Thị trường văn phòng cho thuê tại tphcm năm 2024

Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ các ngành bất động sản, công nghệ, và ngân hàng.

VĂN PHÒNG TRUNG TÂM TIẾP TỤC TRỐNG

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý 2/2023, tòa nhà Waterfront Tower (quận 1, TP.HCM) chính thức được chào thuê ra thị trường, góp thêm gần 6.000 m2 sàn văn phòng tại đây. Trong khi đó, xu hướng trả mặt bằng đang vẫn đang tiếp diễn. Theo ghi nhận từ các giao dịch lớn trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023, 90% diện tích văn phòng được hoàn trả đến từ các ngành bất động sản, công nghệ, và ngân hàng.

Cũng trong quý 2/2023, lượng hấp thụ thuần ước tính giảm 4.500 m2. Trong đó, hơn 70% giao dịch lớn liên quan đến trả mặt bằng hoặc di dời văn phòng thuộc khu vực trung tâm, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất cũng như có giá thuê cao nhất, và là thị trường chịu ảnh hưởng nhất từ xu hướng này. Trong khi đó, khu vực cận trung tâm ghi nhận nhiều hoạt động di dời nhờ vào khung giá thấp hơn nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận khu trung tâm.

“Trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tương đối ổn định, tòa nhà Hạng B có mức giảm nhẹ 0,9 điểm phần trăm theo quý. Chúng tôi ghi nhận tiến độ hấp thụ của các nguồn cung mới ra mắt gần đây vẫn còn khá chậm”, theo Cushman & Wakefield Việt Nam.

Mặc dù cán cân thị trường có xu hướng nghiêng về khách thuê, nhưng doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với các vấn đề khó khăn tài chính và ngày càng chú trọng tới chi phí. Tâm lý này kéo dài từ khoảng nửa cuối năm 2022 đã tạo ra xu hướng cắt giảm quy mô, di dời sang mặt bằng có giá rẻ hơn, hay trả lại mặt bằng hoàn toàn của các doanh nghiệp. Thêm vào đó, trường hợp doanh nghiệp có tài chính tốt cũng ưu tiên phương án gia hạn mặt bằng văn phòng hiện tại nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian thiết lập văn phòng mới.

Còn theo báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn bất động sản Knight Frank, trong quý 2/2023, tỷ lệ trống của phân khúc hạng A giảm còn 4,2% so với 4,9% của quý 1/2023, giá chào thuê tăng khoảng 2%, đạt mức 58,9 USD/tháng/m2.

Trong khi đó, văn phòng hạng B thậm chí còn đứng trước viễn cảnh u ám hơn. Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, giá thuê của phân khúc này có khả năng giảm còn 28,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; xuống mức 26,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và còn 24,50 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng lên tương ứng 14%; 17% và 20%.

THÁCH THỨC GIÁ THUÊ

Nhận định về tình hình hoạt động kinh doanh thì có tới 64% doanh nghiệp đánh giá tình hình kinh doanh trong quý 2/2023 tốt hơn hoặc ổn định so với quý 1/2023, và 73% doanh nghiệp dự kiến triển vọng kinh doanh trong quý 3/2023 sẽ tốt hơn hoặc ổn định so với quý 2/2023, theo Tổng cục Thống kê.

Tuy nhiên, theo báo cáo kết quả khảo sát tình hình 10.000 doanh nghiệp trong nước do Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) công bố cuối tháng 5/2023, có 82,3% doanh nghiệp dự kiến giảm quy mô, tạm ngừng kinh doanh, hoặc ngừng kinh doanh trong năm 2023. Trong số doanh nghiệp còn trụ lại thị trường, 71,2% dự kiến giảm hơn 5% quy mô lao động, và gần 81% dự kiến giảm doanh thu hơn 5%. Khó khăn chủ yếu do giảm lượng đơn hàng, khó tiếp cận vốn vay, thủ tục, yêu cầu pháp lý và nguy cơ hình sự hóa các giao dịch quốc tế.

Với thực trạng đó, nhu cầu thuê văn phòng sẽ bị ảnh hưởng. Trong khi dự kiến vào quý 3/2023 sẽ có ​​thêm 2 dự án đi vào hoạt động tại khu vực Thủ Thiêm là The Hallmark và The Mett, đóng góp thêm gần 85.000 m2 diện tích văn phòng mới cho thị trường.

Theo ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê, Knight Frank Việt Nam, thời gian tới, các chủ tòa nhà sẽ đương đầu với không ít thách thức từ nguồn cung hạng A gia nhập thị trường khi giá chào thuê văn phòng hạng A tại các dự án có tuổi đời lâu năm dự báo giảm còn 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023; 48,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2024 và 44,5 USD/m2/tháng vào cuối năm 2025. Tỷ lệ trống sẽ tăng tương ứng, lên 29%, 24% và 32%.

Nguồn cung văn phòng vẫn tiếp tục gia tăng tại TP.HCM khi khu đô thị Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) có tới 44% tổng lượng diện tích sàn được quy hoạch của khu vực là thương mại và văn phòng. Điều này sẽ giúp Thủ Thiêm có ít nhất 1 triệu m2 diện tích văn phòng tính đến năm 2050 một khi tất cả các dự án được hoàn thành.

Những lo ngại về tình trạng dư cung thị trường văn phòng hạng A đã dịu hơn khi gần đây, thị trường TP.HCM có những giao dịch thuê văn phòng với diện tích lớn.

The Hallmark (TP.HCM) - tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A. Ảnh: Lê Toàn

Khách thuê dịch chuyển sang văn phòng chất lượng cao

“Trong quá khứ, rất hiếm khi chúng ta chứng kiến những giao dịch thuê mặt bằng với diện tích hơn 10.000 m2 trong thành phố. Nhưng mới trong quý đầu năm nay, TP.HCM đã có đến 3 giao dịch như vậy ở các toà nhà văn phòng mới khai trương”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê (Knight Frank Việt Nam) chia sẻ.

Trên thực tế, các toà văn phòng mới ở TP.HCM đều được lấp đầy rất nhanh chóng trong thời gian qua. Đại diện Knight Frank cho biết, tòa The Hallmark ở bán đảo Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), The Nexus (quận 1) và OfficeHaus (quận Tân Phú) đều đạt tỷ lệ lấp đầy 70 - 80% chỉ trong thời gian ngắn sau khi khai trương.

Theo ông Leo Nguyễn, nhu cầu diện tích văn phòng lớn đang tăng nhanh do các doanh nghiệp nước ngoài mở rộng quy mô. Điều này cho thấy tiềm năng kinh doanh khởi sắc và triển vọng khả quan cho thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam.

Trong quý I/2024, đa phần giao dịch lớn đến từ khách thuê ngành công nghệ (75%), bán lẻ (9%) và dược phẩm (6%). Đáng nói là, 94% giao dịch là chuyển địa điểm văn phòng với diện tích mặt bằng thuê lớn hơn 2.000 m2. Nhiều doanh nghiệp thay đổi văn phòng chọn thuê diện tích lớn hơn địa điểm cũ.

Tương tự, JLL cho biết, trong quý đầu năm, diện tích hấp thụ thuần văn phòng hạng A khu vực trung tâm đạt khoảng 5.000 m2, được dẫn dắt bởi tỷ lệ hấp thụ tốt và các hợp đồng cho thuê mới đối với sàn văn phòng mới đạt chất lượng cao, như The Nexus và The Mett.

Điều này cho thấy, xu hướng của khách thuê bắt đầu chuyển đổi từ tòa nhà cũ sang tòa nhà mới hơn và chất lượng cao hơn, thể hiện sự ưu tiên của khách thuê cho không gian cao cấp trong các tòa nhà đạt chứng nhận xanh.

Trong khi đó, diện tích hấp thụ thuần ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi so với quý trước và không có biến động đáng chú ý. Đây cũng là một trong những thách thức lớn với các dự án văn phòng đang chuẩn bị đi vào thai thác.

Bên cạnh 2 dự án mới là The Nexus và The Mett đã đi vào hoạt động, Dự án E.Town 6 do Công ty Cơ Điện Lạnh (REE) làm chủ đầu tư ở khu vực ngoài trung tâm đang hoàn thiện giai đoạn cuối và dự kiến đi vào hoạt động trong quý II/2024.

REE cho biết, tổng diện tích cho thuê của E.Town 6 là gần 37.000 m2, tỷ lệ lấp đầy dự kiến 30%. Tuy nhiên, tại Thủ Thiêm có một số văn phòng đưa vào cho thuê, cạnh tranh với văn phòng của REE.

Thực tế, theo đánh giá của JLL, các giao dịch thuê đáng chú ý ở khu vực trung tâm và các khu vực lân cận là việc một số khách hàng (UOB, Michael Page, Alvarez & Marsal, VPS Securities, L’Oreal, Sanofi, Medtronic...,) tìm kiếm không gian văn phòng cao cấp, phản ánh sự ổn định của thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM, dù đang phải đối mặt với thách thức kinh tế.

Bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Chủ tịch REE cho biết, năm 2023, các tòa nhà văn phòng của REE có tỷ lệ trống hơn 5%, tương đương 7.000 - 8.000 m2, nên năm 2024 phải phấn đấu tăng tỷ lệ lấp đầy.

Giá thuê khu trung tâm quay đầu tăng

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu (JLL Việt Nam) đánh giá, nhờ nguồn cầu tăng, nên mức giá thuê thuần hiệu quả của văn phòng hạng A tại trung tâm TP.HCM tăng 1,8% so với quý trước đó, chủ yếu ghi nhận sự tăng giá thuê tại các tòa văn phòng hiện hữu.

Trong khi đó, mức thuê thuần hiệu quả tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận giảm nhẹ 1,6% theo quý và 1,7% theo năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các chủ nhà điều chỉnh giá thuê khi bị áp lực bởi diện tích trống tăng và nguồn cung văn phòng chất lượng cao ở trung tâm.

Cùng quan điểm, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê (Knight Frank Việt Nam) cho biết, hai tòa nhà mới gia nhập thị trường khiến giá chào thuê trung bình văn phòng hạng A đạt mức 58,06 USD/m2/tháng, tăng gần 2% so với quý trước và nhỉnh nhẹ 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc hạng B cũng ghi nhận tình hình hoạt động khả quan khi giá chào thuê trung bình đạt 34 USD/m2/tháng, tăng 0,5%. Tỷ lệ trống chỉ 9%, giảm 2,3 điểm phần trăm so với quý trước nhờ toà nhà OfficeHaus (quận Tân Phú) mới hoàn thành một giao dịch cho thuê 10.000 m2 mặt bằng trong 3 tháng đầu năm.

“Các giao dịch thuê cho thấy, doanh nghiệp vẫn đang tăng trưởng và cần thêm không gian để mở rộng hoạt động. Nhu cầu văn phòng lớn tăng đột biến và quyết tâm mở rộng quy mô, thuê mặt bằng lớn hơn thể hiện sự tự tin và tiềm năng của thị trường văn phòng TP.HCM”, ông Leo Nguyễn nhận định.

Cũng theo ông Leo Nguyễn, nguồn cung dồi dào trong phân khúc hạng A với giá chào thuê cao sẽ đẩy giá chào thuê trung bình lên khoảng 60 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống khoảng 27%.

“Nhiều toà nhà văn phòng tại TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy hơn 90% suốt vài năm nay. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng tăng sẽ khiến tỷ lệ này giảm dần ở những tòa nhà cũ, do khách thuê chuyển sang các dự án mới”, ông Leo Nguyễn đánh giá thêm.

JLL cũng nhìn nhận, nhu cầu đối với không gian chất lượng cao đạt tiêu chuẩn hạng A quốc tế, đặc biệt là các dự án có chứng nhận xanh, dự kiến tiếp tục tăng lên khi khách thuê cao cấp tìm cách mở rộng và nâng cấp không gian văn phòng với các yêu cầu cụ thể.