Mục lục bài viết
- 1. Xác định vấn đề
- 2.Chuyển mục đích sử dụng đất
- 3. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc chủ thể nào?
- 4. Xin giấy phép xây dựng
- 5. Hồ sơ xin phép xây dựng
Khách hàng: Kính gửi công ty luật Minh Khuê, tôi muốn được giải đáp một câu hỏi như sau: Tôi có mua một mảnh đất thuộc thôn M - HN. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi là sổ cấp 50 năm [Đất trồng cây lâu năm]. Hiện nay quanh khu đó người dân đã xây nhà gần hết cũng trên đất 50 năm như của tôi, nay tôi muốn xây thìngười dân bảođất này không cấp phép xây dựng. Xin hỏi luật sư với sổ 50 năm đó, tôi làm đơn xin cấp phép xây nhà ở được không? Mảnh đất chỉ có 30m2.
Xin trân trọng cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đaicủa Công ty Luật Minh Khuê.
>>Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý được sử dụng trong bài viết:
Luật đất đai năm 2013
Luật xây dựng năm 2014
1. Xác định vấn đề
>> Xem thêm: Quy định về cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ?
Do đất của bạn là đất trồng cây lâu năm, nhưng bạn muốn xin xây dựng nhà ở trên diện tích đất này, nghĩa là sử dụng diện tích đất này vào mục đích ở, nên bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.
Điều kiện để được chuyển đổi Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở
– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã xác nhận.
– Hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm bàn giao phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung … cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý.
– Thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được duyệt.
– Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc gộp cả phần diện tích đất ở hợp pháp hiện có nằm trong cùng thửa đất phải bảo đảm tối thiểu bằng diện tích, kích thước định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận đất ở; diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh ban hành kèm theo Quyết định của địa phương.
Trừ một số trường hợp không được chuyển mục đích sử dụng đất như: nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung…; thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào mục đích khác; thửa đất không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng, không bảo đảm các điều kiện như diện tích, kích thước theo quy định của pháp luật.
2.Chuyển mục đích sử dụng đất
>> Xem thêm: Những công trình nào không phải xin giấy phép xây dựng, thủ tục cấp phép xây dựng thực hiện như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1điều 56Luật đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là xin phép UBND cấp huyện nơi có đất. Do vậy, bạn cần liên hệ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng tài nguyên và môi trường thuộc UBND cấp huyện để nhận mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được hướng dẫn về hồ sơ, thủ tục liên quan.
"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a] Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c] Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d] Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ] Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e] Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g] Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."
>> Xem thêm: Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay
3. Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc chủ thể nào?
Cơ sở pháp lý: đều 59 Luật đất đai năm 2013, theo đó:
"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a] Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b] Giao đất đối với cộng đồng dân cư"
=> Vậy, ta cần lưu ý là theo quy định tại điều 52Luật đất đai 2013, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được dựa trên căn cứ phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
>> Xem thêm: Khai thác khoáng sản là gì? Điều kiện, hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp phép khai thác khoáng sản
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất"
4. Xin giấy phép xây dựng
Theo quy định tại điểm b Khoản 1điều 107Luật xây dựng năm 2014, bạn phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở:
"Điều 107. Điều kiện khởi công xây dựng công trình
1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:
b] Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;
c] Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ;
d] Cóhợp đồngthi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn;
đ] Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình;
>> Xem thêm: Dịch vụ trung gian thanh toán là gì? Điều kiện được cấp phép cung ứng dịch vụ trung gian thanh toán? Thủ tục và hồ sơ
e] Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
2. Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này."
Để biết được thửa đất của mình có thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng hay không, bạn cần liên hệ UBND cấp huyện nơi có đất để tìm hiểu thông tin quy hoạch.
5. Hồ sơ xin phép xây dựng
Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, thì theo quy định tại điều 95Luật xây dựng, hồ sơ xin phép bao gồm:
"a] Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b] Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c] Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d] Đốivớicông trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đốivớicông trình liền kề.
>> Xem thêm: Các trường hợp sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam và hồ sơ thủ tục xin cấp phép sử dụng ngoại hối
Quyền và nghĩa vụ của bạn khi xin cấp giấy phép xây dựng được quy định trong Điều 106 Luật xây dựng"
"Điều 106. Quyền và nghĩa vụ của người đề nghị cấpgiấy phép xây dựng
1. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các quyền sau:
a] Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;
b] Khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng;
c] Được khởi công xây dựng công trình theo quy định của Luật này.
2. Tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng có các nghĩa vụ sau:
a] Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng;
b] Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
c] Thông báo ngày khởi công xây dựng bằngvănbản choỦy bannhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình trong thời hạn 07 ngày làm việc trước khi khởi công xây dựng công trình;
>> Xem thêm: Pháp luật về kinh doanh vàng bạc, kim loại và đá quý? Điều kiện cấp phép kinh doanh vàng miếng của Tổ chức tín dụng
d] Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bácvui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.