Hiện nay, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được quy định tại Điều 117, 118, 119 Luật Đất đai. Nhưng chưa có quy định hướng dẫn cụ thể. Khoản 3 Điều 1 Dự thảo bổ sung Điều 17a tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất như sau:
1. 05 điều kiện đối với tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai;
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất;
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
- Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.
Đề xuất bổ sung quy định đấu giá quyền sử dụng đất [Ảnh minh họa]
2. Điều kiện đối với cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai;
- Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.
Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện như đối với tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
- Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm [20%] giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
- Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
- Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước.
Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp.
Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp;
4. Giá trị của tài sản bảo đảm
Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
5. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Theo Dự thảo, giá khởi điểm của thửa đất đấu giá là giá đất cụ thể, giá khởi điểm không được thấp hơn bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh; trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá được xác định tại thời điểm:
- Trước khi ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá;
- Trước khi thành lập Hội đồng đấu giá,
- Trước khi tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập để xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng tự đấu giá.
[Hiện hành, trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất được hướng dẫn bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.]
Xem thêm quyền và trách nhiệm của các bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
>>> Xem thêm: Quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành án Luật Đất đai?
Như Mai
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email .
Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:
- Giao đất ở tại đô thị, tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại - dịch vụ.
- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích [đất 5%] để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Giao đất, cho thuê đất đối với đất được Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
- Giao đất, cho thuê đất đối với những trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Lưu ý: Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai - nhà ở của LuatVietnam 1900.6192
2. 9 trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013 quy định khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong những trường hợp sau đây thì không đấu giá quyền sử dụng đất:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
- Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013 như: Đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số; đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư hoặc lĩnh vực ưu đãi đầu tư,…
- Sử dụng đất quy định tại điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai như: Đất xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp,…
- Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản.
- Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư.
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức khi chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở.
- Các trường hợp khác do Thủ tướng quyết định.
3. Thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Lưu ý: Thủ tục này do cơ quan tổ chức đấu giá thực hiện.
Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm những bước sau:
Bước 1: Lập phương án đấu giá
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Bước 3: Quyết định đấu giá
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất tham gia đấu giá
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá đất
Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
4. Người dân tham gia đấu giá đất như thế nào?
Bước 1: Xem thông tin về cuộc đấu giá
Điểm b khoản 1 Điều 35 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định tổ chức đấu giá phải niêm yết việc đấu giá tài sản ít nhất là trước 15 ngày mở cuộc đấu giá tại các địa điểm sau:
- Tại trụ sở của tổ chức đấu giá.
- Tại nơi tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đất.
Như vậy, người dân xem kỹ thông tin về cuộc đấu giá đất tại một trong những địa điểm trên.
Bước 2: Đăng ký tham gia đấu giá
Căn cứ khoản 1 Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016, người dân đăng ký tham gia đấu giá đất thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá đất hợp lệ và tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá, cụ thể:
- Tổ chức đấu giá bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày.
Do đó, người dân liên hệ với tổ chức đấu giá để mua và nộp hồ sơ.
- Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do hai bên thỏa thuận nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của quyền sử dụng đất.
Gửi tiền đặt trước vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại/chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp khoản tiền đặt trước dưới 05 triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá.
Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.
Bước 3: Tham gia đấu giá
5. Thủ tục cấp Sổ đỏ khi trúng đấu giá
Căn cứ Điều 14 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận [Sổ đỏ, Sổ hồng] đối với đất khi trúng đấu giá như sau:
Bước 1: Nộp chứng từ đã nộp đủ tiền trúng đấu giá
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Bước 3: Trao Giấy chứng nhận và bàn giao đất trên thực địa
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện những việc sau:
- Chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện đấu giá và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận.
- Chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính.
Trên đây là những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất [hay còn gọi là đấu giá đất]. Để hiểu rõ hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, bạn có thể gọi ngay đến số 1900.6192, các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn.
>> Thế chấp Sổ đỏ: Điều kiện và thủ tục thế chấp