Xây nhà ở thành phố lớn đòi hỏi rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý. Đặc biệt là các quy định về mật độ xây dựng nhà phố tại Hà Nội và TP HCM.
Để giúp bạn nắm được quy định mật độ xây dựng nhà phố ở thời điểm hiện tại. HOMY sẽ cung cấp một vài thông tin quan trọng trong bài viết sau.
1. Mật độ xây dựng là gì?
Việc xây dựng bất kỳ dự án nào cũng cần dựa trên Bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và Bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Mật độ xây dựng được chia ra làm 2. Bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà xây dựng trên tổng diện tích cả lô đất. Trong đó không bao gồm các công trình liên quan đến ngôi nhà như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, bể bơi,…
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất trên tổng diện tích cả lô đất. Nhưng trong đó bao gồm cả sân đường, các khu không gian mở, các khu cây xanh và cả những khu vực trống, không xây dựng trong khu đất đó.
2. Quy định về mật độ xây dựng nhà phố
Dưới đây là mật độ xây dựng theo quy chuẩn bạn có thể tham khảo:
Khoảng cách giữa hai dãy nhà
Khi xây dựng nhà hoặc công trình nào đó cũng cần có khoảng cách giữa 2 dãy nhà với nhau. Theo quy định mật độ xây dựng nhà phố thì khoảng cách giữa 2 dãy nhà ít nhất là 7m.
Ví dụ, ngôi nhà có chiều cao khoảng 40m thì khoảng cách chừa lại với mặt tiền của nhà đối diện ít nhất 20m.
Liên hệ ngay đội ngũ HOMY Việt Nam để nhận tư vấn về giải pháp thiết kế kiến trúc, nội thất cho không gian sống nhà bạn!
Hay với nhà hoặc công trình có chiều cao khoảng 46m, khoảng cách chừa lại với mặt tiền của nhà đối diện phải từ 25m. Trong trường hợp nhà xây có chiều cao thấp hơn. Khoảng cách đối với nhà mặt tiền có thể ngắn hơn nhưng tối thiểu theo quy định phải là 7m.
Ngoài ra, khoảng cách hai mặt hông của hai dãy nhà cao dưới 46m sẽ bắt buộc phải bằng hoặc lớn hơn 1/3 chiều cao của công trình và không dưới 4m. Nếu bằng hoặc cao hơn 46m thì mặt hông của hai dãy nhà đó phải lớn hơn hoặc bằng 15m.
>> Tham khảo thêm các mẫu thiết kế nhà phố hiện đại tại đây
Khoảng lùi công trình
Nhà ở phố có diện tích hẹp vì thế thường xây cao tầng để mở rộng diện tích. Tuy nhiên theo quy định mật độ xây dựng nhà phố. Nhà sẽ phải lùi vào số mét theo quy định, cụ thể:
Nhà ở có khoảng lùi tối thiểu của mặt tiền công trình so với chỉ giới đường đỏ phụ thuộc chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới. Công trình xây càng cao thì phải lùi càng sâu và diện tích đất xây dựng cũng bị thu hẹp.
Đối với công trình cao từ 19m trở xuống thì xây tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m sẽ không cần chừa khoảng lùi [Có nghĩa là được xây sát với vỉa hè]. Với công trình cao 22m sẽ lùi vào khoảng 3m tính từ vỉa hè. Công trình cao 25m sẽ lùi 4m tính từ vỉa hè và cao từ 28 m sẽ phải lùi 6m.
Tuy nhiên đây là quy chuẩn trên cái khung. Trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp lệch so với quy chuẩn. Tuy nhiên đã được cơ quan chức năng xem xét và cho phép.
Khoảng cách xây dựng với các công trình bên cạnh
Theo quy định về mật độ xây dựng nhà phố, khoảng cách xây dựng đầu hồi với các công trình liền kề bên cạnh không nhỏ hơn 4.0 m. Bên cạnh đó cánh cửa ở độ cao từ mặt hè đến 2,5 m khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường
Khoảng cách mặt tiền của hai dãy nhà liền kề mặt phố là từ 8m đến 12m. Phần khoảng cách trống không được xen bất kỳ công trình nào khác.
Trường hợp 2 công trình quay lưng vào nhau phải đảm bảo khoảng cách không nhỏ hơn 2,0 m. Mục đích để bố trí đường ống dãy nhà.
Không được lấn ranh giới nhà bên cạnh
Theo quy định, không được lấn ranh giới nhà bên cạnh dù có là phần nào của ngôi nhà. Kể cả thiết bị, đường ống hay phần ngầm ở dưới đất.
Ngoài ra nước mưa, nước thải, khí bụi cũng không được xả sang công trình bên cạnh. Làm như vậy là trái quy định mật độ xây dựng nhà phố.
Bên cạnh đó thì quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội & TPHCM. Sẽ có sự khác nhau tại các khu vực nội, ngoại thành mà bạn cần lưu ý khi xây dựng.
Xây nhà là việc quan trọng của đời người. Bất cứ ai khi xây nhà đều mong muốn có thể tiến hành thuận lợi hanh thông. Nhưng điều này không dể dàng, bởi thủ tục hành chính, quy định xây dựng khắt khe và điều chỉnh theo năm. Do đó nhiều gia đình lựa chọn đơn giản hơn là tìm mua các chung cư cao tầng.
Vậy tóm lại là nên mua chung cư hay mua đất xây nhà? Khi đứng trước lựa chọn này, bạn cần cân nhắc dựa trên nhiều yếu tố khác nhau. Dựa trên nguồn tài chính sẵn có của gia đình.
Mật độ xây dựng là khái niệm phổ biến trong lĩnh vực xây dựng. Kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, những người hoạt động trong ngành xây dựng đều nắm rõ về khái niệm này. Hiện nay, quy định về mật độ xây dựng ra sao?
- Phân loại mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
- Quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- Quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa
Câu hỏi: Tôi muốn biết, hện nay mật độ xây dựng được quy định thế nào? Mật độ xây dựng tối đa cụ thể ra sao?
Phân loại mật độ xây dựng theo quy định mới nhất
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
1. Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống…
Lưu ý: các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu… đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu như đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
2. Mật độ xây dựng gộp của khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất, có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình.
Quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ [nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập] được quy định trong bảng [1]:
| Diện tích lô đất [m2/căn nhà] | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa [%] | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng [2]
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất [m] | Mật độ xây dựng tối đa [%] theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. |
Ngoài ra yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà phải đáp ứng điều kiện như:
Nếu công trình có chiều cao < 46 m
- Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải đảm bảo ≥ 1/2 chiều cao công trình, không được < 7 m;
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 1/3 chiều cao công trình, không được < 4 m;
Nếu cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề phải đảm bảo ≥ 4 m.
Nếu công trình có chiều cao ≥ 46 m
- Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải ≥ 25 m;
- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác đảm bảo ≥ 15 m.
Về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông [đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên] được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.
Đồng thời phải thỏa mãn điều kiện tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu [m] của các công trình theo bề rộng đường [giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ] và chiều cao xây dựng công trình:
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình [m] | Chiều cao xây dựng công trình [m] |
|
Chủ Đề |