Cùng với sự phát triển về kinh tế, chính trị- xã hội, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao kéo theo nhu cầu sở hữu, kinh doanh bất động sản phát triển mạnh mẽ. Khác với các loại hàng hóa khác, bất động sản là một loại hàng hoá “đặc biệt” theo quy định của pháp luật. Vậy, để biết vì sao bất động sản là loại hàng hoá “đặc biệt” hãy tìm hiểu bài viết sau của Landmaster nhé:
– Có đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Riêng đối với nhà ở, chỉ những trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì khi giao dịch mua bán nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận như: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước,….. Tuy nhiên, cần phải có các giấy tờ khác chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Cũng như, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có một số trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng.
Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Những hợp đồng kinh doanh bất động sản có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Theo điều 14, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chỉ có những đối tượng sau mới được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gồm:
– Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.
Đặc biệt, chỉ những tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại điều 159 đáp ứng được các điều kiện tại điều 160, Luật Nhà ở 2014 mới có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Mỗi cá nhân và tổ chức kinh doanh phải tìm hiểu những quy định pháp luật để nắm rõ quyền và nghĩa vụ cần thực hiện nhằm tránh những rủi ro về pháp lý khi giao dịch mua bán bất động sản.
#Landmaster thông tin chia sẻ
#Landmasterteam
Hàng hóa đặc biệt
Đó là một nội dung mới về đất đai mà nhiều nhà quản lý kinh tế đề nghị đưa vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi [lần thứ ba] cho phù hợp với diễn biến thực tế trên thị trường và trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 sắp tới. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước [toàn dân]; cá nhân, tổ chức chỉ được quyền sử dụng đất.
Và quyền sử dụng đất được thể hiện bằng các quyền cụ thể như sau: thừa kế, sang nhượng, thế chấp... Trước tình hình kinh tế phát triển, đời sống được nâng cao nên nhu cầu về đất của người dân cũng tăng theo; việc sang nhượng đất đai diễn ra ngày càng nhiều. Trong khi Nhà nước chưa xem đất đai là hàng hóa, một loại hàng hóa đặc biệt, chưa tổ chức thị trường nhà đất tất yếu dẫn đến sự hình thành thị trường nhà đất tự phát. Tình trạng sang nhượng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép diễn ra tràn lan chính là do từ nguyên nhân này mà ra. Và cũng do chưa xem đất đai là hàng hóa nên Nhà nước thường áp đặt giá đất một cách chủ quan không theo quy luật thị trường. Giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn. Đây chính là khe hở tạo điều kiện cho các tay trùm đất [có sự tiếp tay của không ít cán bộ ngành nhà đất] đầu cơ trục lợi thu lợi nhuận siêu ngạch. Và đây cũng chính là nguyên nhân làm chậm tiến độ các công trình, dự án của Nhà nước khi cần giải phóng mặt bằng, nguyên nhân của các vụ khiếu kiện tập thể kéo dài của người dân.
Xóa cho được chính sách hai giá [giá Nhà nước và giá thị trường] là biện pháp hữu hiệu làm giảm tình hình phức tạp trên thị trường nhà đất hiện nay. Muốn vậy, phải xác định giá đất đúng giá trị thật của nó. Dự án thí điểm đấu giá quyền sử dụng 3 ha đất để làm nhà ở của huyện Đông Anh [Hà Nội] là một cách làm hay mang lại hai điều lợi: Một là sát giá thị trường, Nhà nước không bị thiệt; từ chỗ định giá ban đầu 20 tỉ đồng, Nhà nước thu được 80 tỉ. Hai là nhà đầu tư trúng thầu hài lòng vì được toàn quyền định đoạt mảnh đất của mình. TPHCM với phiên đấu giá quyền sử dụng lô đất hơn 1.100 m2 ở số 22-22 bis đường Lê Thánh Tôn, quận 1 ngày 10-4 tuy còn đôi điều cần rút kinh nghiệm nhưng cũng có thể nói là thành công.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, đất đai dù thuộc sở hữu Nhà nước cũng là hàng hóa - một thứ hàng hóa đặc biệt - không thể khác.
Nếu ở các hàng hoá thông thường khác bạn có thể sở hữu hai chiếc điện thoại giống hệt nhau, hoặc có thể tìm thấy hai chiếc ghế, chiếc bàn... giống nhau như đúc nhưng ở bất động sản thì bạn lại không thể nào tìm được hai căn nhà tại cùng một mảnh đất, một địa chỉ, một tọa độ địa lý giống nhau. Bởi bản chất của bất động sản là tính duy nhất của nó.
Ở một vị trí trên trái đất chỉ có duy nhất một bất động sản như thế mà không thể tìm được ra cái thứ hai. Vì chính điều này mà nó là một loại hàng hoá đặc biệt trong mắt những nhà kinh doanh.
Có thể bạn quan tâm: Quản Trị Quan Hệ Khách Hàng Trong Lĩnh Vực Kinh Doanh Bất Động Sản
Tại sao lại là Quý hiếm?
Như các bạn đã biết, trái đất chúng ta không phình to ra mà ngược lại, tình trạng nước biển đang xâm thực đất liền hằng ngày làm cho phần đất liền đang càng lúc càng bị thu hẹp lại. Trong khi đó, dân số càng ngày càng phát triển và con người thì lại ngày càng đông đúc hơn. Chính vì lý do đó mà bất động sản trở thành loại hàng hoá quý hiếm hơn bao giờ hết.
Bởi vì hai tính chất đặc biệt và Quý hiếm như vậy nên Bất động sản trong bản thân nó luôn có tính chất Tăng giá theo thời gian.
Bất Động Sản luôn tăng giá? Đọc đến đây có thể nhiều bạn đọc có thể sẽ phản đối tôi. Có thể bạn sẽ nghĩ rằng: "Tôi thấy rất nhiều người mua đất, mua nhà để đầu tư rồi bị thua lỗ rất nhiều tiền vì nhà đất rớt giá.
Vậy sao anh lại bảo Bất động sản luôn tăng giá?" Vâng, đúng là nhiều người đã mất rất nhiều tiền vì sự rớt giá của nhà đất. Tuy nhiên, sự thua lỗ của họ xuất phát từ việc họ đầu tư trong ngắn hạn và đầu tư vào đúng chu kỳ giảm của Bất động sản. Tôi vẫn khẳng định Bất động sản luôn tăng giá theo thời gian, và tăng giá này là tăng giá trong dài hạn. Để dễ hiểu điều này, bạn hãy xem chu kỳ giá của bất động sản dưới đây:
- Xét chu kỳ trong dài hạn, Bất động sản sẽ ngày càng tăng giá;
- Xét chu kỳ trong ngắn hạn, giá Bất động sản sẽ thay đổi lên xuống theo hình sin.
Ví dụ minh họa cho điều này, tôi xin kể bạn nghe câu chuyện của gia đình tôi
Năm 1998, bố mẹ tôi mua miếng đất đầu tay với giá trị là 60 triệu đồng. Sau đó, bố mẹ tôi đầu tư thêm và tổng số tiền là 300 triệu cho cả đất và tiền xây để tạo ra căn nhà mà gia đình tôi đang ở hiện nay. Đến nay sau gần 10 năm, giá trị căn nhà đã trên 3 tỷ đồng. Và bạn thấy đó.
Căn nhà đã tăng giá gấp 10 lần giá trị so với số tiền ban đầu sau một thời gian dài hạn.
Bên cạnh đó, vào đúng lúc bố mẹ tôi mua miếng đất trên. Một người bạn của bố tôi đã đổ tiền mua một chiếc xe Dream Thái. Hồi đó, sở hữu chiếc Dream Thái là niềm tự hào của nhiều người. Để sở hữu chiếc xe này, bạn bố tôi đã bỏ ra 9 cây vàng, thời điểm đó 9 cây vàng cũng có thể dùng để mua được một miếng đất để xây được căn nhà như của gia đình tôi. Tuy nhiên đến bây giờ chiếc xe Dream của bạn bố tôi bán lại giá chưa tới vài triệu đồng. Trong khi ngày đó nếu bạn bố tôi lấy số tiền này để đầu tư vào bất động sản thì giờ chú ấy đã sở hữu một tài sản trị giá tiền tỷ. Số tiền đó có thể mua được hằng trăm chiếc xe Dream thời điểm hiện tại.
Vậy bài học là nếu ngày hôm nay, nếu bạn đang định đem hết toàn bộ số tiền dành dụm được đi mua một chiếc xe đắt tiền thì hãy cân nhắc rằng số tiền đó nếu bạn đi mua bất động sản.
Tất nhiên với số tiền ít, bạn chỉ có thể mua được những Bất động sản ngoại ô xa xôi nhưng một thời gian dài sau đó [510 năm nhớ là chu kỳ dài hạn] thì có thể số tiền nhỏ bé ngày nào sẽ biến thành một số tiền khổng lồ giúp bạn có thể sở hữu hằng trăm chiếc xe mà trước đây bạn từng ao ước có được.
Một điều cần lưu ý khi bạn muốn đầu tư mua đất đai và chờ tăng giá trong dài hạn đó là hãy dùng số tiền sẵn có của mình hoặc dùng nguồn vốn đầu tư dài hạn. Sai lầm của nhiều nhà kinh doanh, đầu tư làm họ dẫn đến thua lỗ khánh kiệt trong bất động sản đó là việc dùng nguồn vốn ngắn hạn để đầu tư các dự án Bất động sản dài hạn.
Và vấn đề xảy ra là khi các khoản huy động, các khoản vay ngắn hạn đến lúc phải trả thì các dự án Bất động sản dài hạn vẫn chưa bán được để lấy tiền trả các khoản nợ. Vì vậy, cách an toàn nhất là hãy tích lũy nguồn vốn nhàn rỗi của mình trong bất động sản và bạn sẽ thấy đồng vốn của mình sinh sôi với tốc độ thần kỳ.
Có thể bạn quan tâm: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Tới Thị Trường Bđs Nhà Đầu Tư Nên Quan Tâm