Adu la gi
|
WESTMINSTER, California (NV) – Từ Tháng Sáu, 2019, Hội Đồng Thành Phố Westminster đã thông qua một nghị trình mới về việc đơn giản hóa quy trình xây cất Nhà Ở Phụ Trội (ADU) theo đề nghị của bà Kimberly Hồ, phó thị trưởng thành phố. Điều luật ADU này cho phép người dân xây thêm chỗ ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về nhà ở của người dân ở Westminster. Đặc biệt trong Tháng Mười vừa qua còn có chương trình ân xá cho những công trình đã xây mà chưa có giấy phép gọi là “Get it Permit.” Để giúp cư dân Westminster hiểu thêm về vấn đề xây cất ADU, trong đó có việc chuyển đổi một nhà để xe (garage) thành phòng ở hợp pháp và chương trình ân xá “Get It Permit,”phóng viên nhật báo Người Việt đã có cuộc phỏng vấn Phó Thị Trưởng Westminster Kimberly Hồ; ông Steven Ratkay, giám đốc Phòng Quy Hoạch (Planning Manager); và ông Justin Việt Nguyễn, quyền giám đốc Phòng Xây Cất (Acting Building Official). Phó Thị Trưởng Kimberly Hồ: “ADU có lợi cho người thuê lẫn chủ nhà” *Người Việt: Thưa bà Kimberly Hồ, bà có thể nói rõ hơn về ý nghĩa, mục đích của luật ADU? -Bà Kimberly Hồ: ADU là chữ viết tắt của Accessory Dwelling Unit (Nhà Phụ Trội). Luật ADU cho phép người dân đang ở tại căn nhà của họ, được xây dựng thêm nhà phụ hoặc cải tạo không gian sẵn có như nhà kho, garage thành phòng ở. Mục đích của điều luật này nhằm cung cấp các tiện nghi sinh hoạt đầy đủ và độc lập cho một hoặc nhiều người đang cần cư trú tại Westminster, bao gồm cung cấp chỗ ở lâu dài, công việc sinh sống, ngủ nghỉ, ăn uống, nấu nướng và vệ sinh trên cùng khu đất với ngôi nhà ở hiện có. Tuy nhiên, mục đích sâu xa hơn cả, là ADU giúp có thêm nhiều chỗ ở với giá cả phải chăng theo đạo luật Affordable Housing Act và góp phần giảm tỷ lệ người vô gia cư. *Người Việt: Vì sao bà đưa ra nghị trình đơn giản hóa thủ tục xây cất nhà phụ theo luật ADU? -Bà Kimberly Hồ: Nghị quyết về xây cất nhà phụ trội ADU thực ra đã được thông qua từ Tháng Bảy, 2017, nhưng sau hai năm tôi nhận thấy rằng chỉ có 15 căn nhà được xây dựng. Đây là con số quá ít ỏi, không thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân với giá phải chăng (affordable). Trong hai năm qua, giá nhà cửa vẫn rất cao, đắt đỏ, không có gì là “affordable” cả. Vì thế tôi muốn đưa ra những giải pháp giúp đơn giản hóa quá trình xây cất ADU. Tôi lắng nghe ý kiến của người dân để đưa ra giải pháp win-win, tức là có lợi cho cả người chủ nhà, người thuê nhà và lợi ích cho cả thành phố. *Người Việt: Thế còn chương trình ân xá “Get It Permit,” vì sao bà đề nghị chương trình này? -Bà Kimberly Hồ: Trong quá trình tiếp dân để hiểu nhu cầu của họ, tôi mới biết rằng có nhiều người dân đã xây nhà phụ hoặc biến garage thành phòng ở mà chưa hợp lệ (chưa có permit). Rồi sau đó tôi lại được biết rằng có nhiều người đã bị các chủ thầu xây dựng lừa gạt, lấy tiền cọc (deposit) của họ rồi trốn không làm. Vì thế tôi đề nghị chương trình ân xá cho những căn nhà ADU đã xây dựng bất hợp lệ trong Tháng Mười, 2019, và hàng loạt buổi hội thảo tư vấn cho người dân. Tôi còn dành 2 giờ mỗi Thứ Năm hằng tuần từ 2 giờ đến 4 giờ chiều để tiếp dân và hướng dẫn cho họ về ADU. Mục đích của tôi là để người dân được sống an toàn, khỏe mạnh trong căn nhà ADU, đồng thời giúp cho căn nhà họ tăng thêm giá trị và giúp cho các khoản đầu tư của họ được bảo đảm.  Giám Đốc Phòng Quy Hoạch thành phố Westminster Steven Ratkay: “Xây cất ADU phải qua hai bước” *Người Việt: Thưa ông Steven Ratkay, người dân được phép xây cất ADU theo hình thức nào? -Ông Steven Ratkay: Nhà phụ ADU có thể xây gắn liền hoặc tách rời với nhà hiện có. Nhà ADU có thể xây dựng theo một trong bốn phương thức sau: 1-Xây dựng một công trình mới tách rời. 2-Xây dựng một công trình phụ thêm cho nhà ở hiện có. 3-Chuyển đổi một khoảng trống hiện có (chẳng hạn Patio hay nhà kho) thành phòng ở. 4-Chuyển đổi nhà để xe (garage) hoặc một phần phụ khác trên lô đất của nhà ở hiện có, với điều kiện khoảng lùi phải cách xa vừa đủ để bảo đảm phòng cháy. *Người Việt: Vậy nhà ở khu vực nào thì được xây dựng ADU, thưa ông? -Ông Steven Ratkay: ADU chỉ áp dụng cho những lô đất xây dựng với mục đích ban đầu là chỉ dành cho một gia đình cư trú (gọi là single-family), nay có nhu cầu xây dựng thêm nhà phụ trội để ở hoặc cho thuê. Chỉ có các nhà ở mà địa chỉ lô đất thuộc khu vực ký hiệu là R1, R2, R3, R4, R5 mới được xây cất ADU. Muốn biết sơ bộ căn nhà của mình có thuộc khu vực trên hay không, quý vị vào website của thành phố: www.westminster-ca.gov/our_city/depts/cd/planning/maps.asp Vào mục “Zoning Maps” và điền địa chỉ nhà của quý vị vào mục “Find Location.” *Người Việt: Các yêu cầu cơ bản để được xây dựng ADU? -Ông Steven Ratkay: Để xây dựng một ADU, phải thỏa mãn nhiều yêu cầu nhưng về cơ bản, như sau: Diện tích tối thiểu của lô đất nằm ở góc giao lộ là 6500 sqft (tức 604 mét vuông), nếu đất không nằm ở giao lộ thì diện tích tối thiểu cần 6,000 sqft (hay 557 mét vuông). Mỗi khu đất chỉ được xây tối đa một nhà ADU. Kích thước một ADU tối thiểu là 220 sqft (20 mét vuông) và tối đa là 800 sqft (74 mét vuông). Kiến trúc và vật liệu xây dựng của nhà phụ ADU phải tương tự như nhà chính đã có trước đó. Mật độ xây dựng khu đất cũng có giới hạn, tùy theo từng khu vực. Chẳng hạn khu vực R1, R2 chỉ được xây dựng tối đa 40% diện tích đất, khu vực R4 tối đa là 50% và khu R5 tối đa là 60% (không tính diện tích nhà để xe). Về số tầng, tùy căn nhà đang ở khu vực nào mà được xây cao thấp khác nhau, chẳng hạn như ADU ở lô đất R1, R2, R3, R4 được xây tối đa hai tầng, cao không quá 35 ft (10 mét) nhưng riêng nhà ADU ở khu R5 chỉ được tối đa một tầng, cao không quá 15 ft. *Người Việt: Luật ADU cho phép người dân Westminster được cải tạo garage thành chỗ ở, vậy trường hợp nào được chuyển đổi, trường hợp nào không? -Ông Steven Ratkay: Việc dùng garage làm chỗ ở theo luật là bất hợp pháp. Garage là chỗ để đậu xe, không phải là chỗ ở. Muốn ở được, quý vị phải tuân thủ theo đúng trình tự chuyển đổi, gọi là “Garage Coversion.” Quy trình biến đổi một garage thành phòng ở theo chương trình ADU sơ bộ như sau: +Thứ nhất, phải tới City Hall, gặp nhân viên tại Phòng Quy hoạch (Planning) để xem mình ở khu vực nào, có cho phép chuyển đổi hay không. +Thứ hai, phải có bản vẽ xây dựng để phê duyệt. +Thứ ba, phải xây thêm một garage mới tương đương, có mái che và có tường bao (không yêu cầu cửa kín) cho căn nhà hiện có. Đối với ADU có từ một phòng ngủ trở lên, phải có một chỗ đậu xe trong khuôn viên khu đất (không phải trên đường đi). Tuy nhiên, nếu nhà quý vị cách bến xe buýt (Bus Stop) trong vòng 1/2 dặm (804 mét) và một số trường hợp đặc biệt khác, thì quý vị không cần lo chỗ đậu xe cho ADU. Để biết thêm chi tiết, quý vị hãy đến trực tiếp City Hall, bộ phận Planning để được hướng dẫn. *Người Việt: Phòng ngủ chuyển từ garage có nhất thiết phải có phòng tắm và vệ sinh (bathroom) không? -Ông Steven Ratkay: Hiện tại không có luật nào quy định chuyển đổi lên phòng ngủ từ garage phải nhất thiết có bathroom nhưng có luật về một căn nhà cụ thể phải có số lượng bathroom tối thiểu tùy theo số phòng ngủ. Chẳng hạn như nếu căn nhà từ bốn phòng ngủ trở xuống, bắt buộc phải có tối thiểu hai bathroom và phải có garage cho hai xe hơi. Nếu căn nhà có từ 5 bedroom trở lên, bắt buộc phải có ít nhất 3 bathroom và garage cho ba xe hơi. *Người Việt: Chủ nhà xây thêm nhà ADU để cho thuê ngắn hạn như Airbnd có được không? -Ông Steven Ratkay: Không, thành phố Westminster không cho phép cư dân dùng nhà ADU và nhà ở để cho thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn dưới 31 ngày như Airbnb. *Người Việt: Vậy khi nào chủ nhà được cho share phòng, khi nào được cho thuê nguyên căn ADU? -Ông Steven Ratkay: Về việc xây cất ADU để cho thuê, cũng có quy định riêng. Chẳng hạn như khu vực R1, R2 thì không được cho thuê theo kiểu share phòng (gọi là Boarding house), còn khu vực R3, R4, R5 muốn cho thuê phòng thì phải có giấy phép, gọi là Condition Use Permit (viết tắt là CUP). Chủ nhà phải ở căn nhà chính hoặc căn nhà phụ ADU. Căn còn lại có thể cho gia đình khác thuê nguyên căn (Multi-family dwellings) nếu như nhà của quý vị không thuộc khu vực R1, mà thuộc khu vực R2,R3,R4,R5 . *Người Việt: Chương trình “Get it Permit” có phải là giúp cho người dân có được cấp giấy phép (permit) cho các nhà phụ ADU đã xây dựng mà chưa có giấy phép hay không? -Ông Steven Ratkay: Không, chương trình này không bảo đảm là nhà ADU của quý vị đã xây cất sẽ được cấp permit. Chương trình này chính xác là một sự ân xá, tức là được miễn tiền phạt cho những công trình đã xây cất mà chưa có permit. Việc có được cấp permit hay không vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật về quản lý xây cất. *Người Việt: Mức phí cho công việc Zoning Clearance có nhiều không thưa ông? -Ông Steven Ratkay: Theo bảng phí mới nhất có hiệu lực từ ngày 1 Tháng Bảy, 2019, chúng tôi có đính kèm với biểu mẫu đơn xin Zoning Clearance (form PL-106) thì tùy vào từng danh mục xây dựng khác nhau mà có mức phí khác nhau, thấp nhất là $775, cao nhất là $2,895. Ngoài ra nếu dự án có trên 10 danh mục xây dựng thì cần đóng thêm $150 tiền precessing fee. *Người Việt: Ông có thể nói sơ qua về quy trình xây cất thêm phòng ở hay nhà phụ ADU? Chủ nhà phải bắt đầu từ đâu? Cần những giấy tờ gì? -Ông Steven Ratkay: Sơ bộ hai bước như sau: Bước 1: Xác định quy hoạch (Zonning Clearance) tại Phòng Quy Hoạch (Planning Division). Có khá nhiều thứ phức tạp cần giải thích, chủ nhà nên đến trực tiếp hoặc gọi điện thoại theo số (714) 548-3247 để xác định các tiêu chuẩn phân vùng và quy hoạch sẽ áp dụng cho ngôi nhà mới của quý vị. Chúng tôi luôn sẵn sàng trả lời mọi câu hỏi về Zonning Clearance. Quý vị cũng nên liên hệ với Phòng Xây Dựng (Building Division) theo số (714) 548-3254 để xác định các giấy phép cần thiết cũng như các yêu cầu về xây cất của Bộ Luật Xây Dựng California (CBC). Giấy tờ cần mang: Quý vị phải mang bản copy (không cần bản chính) giấy tờ chủ quyền nhà tới. Sau đó điền các thông cần thiết vào đơn có sẵn và nộp cho chúng tôi. Sau khi nhận được đơn đầy đủ thông tin, chúng tôi sẽ nhanh chóng xem xét và trả lời quý vị trong vòng vài ngày. Bước 2: Nộp bản vẽ chi tiết về xây cất (Construction Plan). Sau khi được chấp thuận về Zonning, thì chủ nhà bắt đầu thuê người thiết kế chi tiết căn nhà (Architectural Plans), kể cả bản vẽ quy hoạch cảnh quan (Site Plan), trong đó nêu chi tiết về sàn nhà, mái, kể cả việc nâng nền (nếu trường hợp nhà trong khu vực hay bị lụt)… Sau đó quay trở lại City Hall, gặp bộ phận Planning và Building để nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng (Permit). Quyền Giám Đốc Phòng Xây Cất Justin Việt Nguyễn: “Hồ sơ đầy đủ được duyệt trong 3-4 tuần” *Người Việt: Là người thẩm định các bản vẽ xây cất (Construction Plan). Thời gian bước 2 có lâu không? -Ông Justin Việt Nguyễn: Nếu là hồ sơ đơn giản như ADU và chủ nhân nộp đầy đủ giấy tờ theo quy định thì chúng tôi phê duyệt chỉ trong vòng 3-4 tuần. Nếu giấy tờ chưa đủ, hồ sơ sẽ bị kéo dài hơn. Có những dự án nhà ở chúng cư lớn, quá trình phê duyệt có thể kéo dài đến cả năm tùy thuộc vào từng dự án cụ thể. *Người Việt: Có nhiều người đi thuê phòng than phiền rằng có nhiều nơi cho thuê những căn phòng rất sơ sài, tối tăm, ẩm thấp, chỗ nấu ăn tạm bợ và không an toàn về cháy nổ. Có cách nào giúp người thuê nhà được thuê trọ những căn nhà an toàn sạch sẽ không, thưa ông? -Ông Justin Việt Nguyễn: Người thuê nhà nên hỏi chủ nhà có giấy phép cho thuê nhà nguyên căn (permitted uses) hay shared phòng hay không? Chúng tôi khuyến khích người thuê nhà nên thuê các căn hộ đã có giấy phép cho thuê nhà (Boarding House Permit), để yên tâm là căn hộ quý vị đang ở được an toàn và sạch sẽ, bảo đảm sức khỏe và tính mạng của quý vị. Những căn nhà xây dựng ẩm thấp, cửa sổ không có lối thoát, chỗ nấu ăn không đúng quy định, thì thường là không đủ an toàn, dễ gây bệnh tật và đương nhiên, họ không có giấy phép. Có rất nhiều quy định về an toàn, nhưng sơ bộ thì người thuê nhà nên kiểm tra kỹ các vấn đề sau: +Căn nhà hay căn phòng muốn cho thuê được, theo luật bắt buộc phải có thiết bị báo cháy, báo khói, báo khí độc Carbon Monoxide (CO), có hệ thống nước nóng không, có hệ thống sưởi không? +Căn nhà phải có cửa sổ đủ lớn và có thể dễ dàng mở ra từ phía trong để dễ dàng thoát hiểm. Phải có cửa sổ đủ lớn để có ánh sáng, và có không khí trong lành vô trong phòng, không được ẩm thấp, có nấm mốc. *Người Việt: Nếu người chủ nhà xây nhà mà không xin phép xây dựng, khi bị phát hiện thì có thể sẽ gặp hậu quả thế nào? -Ông Justin Việt Nguyễn: Khi xây nhà không có giấy phép nếu bị phát hiện, thì sẽ phải đóng số tiền phạt gấp đôi số tiền lệ phí phải đóng để có giấy phép xây dựng. Ngoài ra công trình nếu không đạt các tiêu chuẩn an toàn theo quy định, có thể phải sửa chữa. Cũng có trường hợp không thể khắc phục được thì buộc phải tháo dỡ, di dời. (Tâm An) —- |
