1. Định giá
Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: « Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định»
Như vậy, định giá theo Luật Kinh doanh bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Tóm lại: Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do nhà nước định giá [các cơ quan có thẩm quyền quy định] thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ không thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi.
2. Thẩm định giá
Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ được hiểu là quá trình xác định giá thị trường của tài sản [hữu hình, vô hình, động sản, bất động sản], hàng hóa, dịch vụ, là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm theo một chuẩn mực nhất định. Hiểu một cách thực chất, thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản trên thị trường tại một thời điểm. Nó chính là việc xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực, nghề nghiệp về giá thực hiện. Nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch.
3. Phân biệt hai khái niệm
Sự khác nhau giữa định giá và thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường được thể hiện ở một số điểm cơ bản sau:
- Thứ nhất. Bản chất, mục đích định giá và thẩm định giá
Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định còn thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Định giá thông qua các hình thức định giá cụ thể, giá chuẩn, khung giá, giá giới hạn [giá tối thiểu, giá tối đa]; thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá, kết quả thẩm định giá được đưa ra chủ yếu là mang tính tư vấn.
Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Thẩm định giá đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản để tư vấn cho người có yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định như mục đích bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, thế chấp tài sản, tính thuế, thanh lý tài sản,...
Định giá tài sản phải bảo đảm nguyên tắc:
- Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá thị trường tại thời điểm định giá;
- Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Thẩm định giá theo nguyên tắc:
- Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá;
- Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá;
- Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
- Thứ ba, Phương pháp định giá, thẩm định giá
Định giá theo các phương pháp cơ bản như: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập;...
Thẩm định giá theo các phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh; phương pháp chi phí; phương pháp thu nhập; phương pháp lợi nhuận; phương pháp thạng dư;...
- Thứ tư. Chủ thể thực hiện
Định giá do Nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước và với cả tư cách chủ sở hữu [đối với tài sản của Nhà nước]. Định giá còn do các tổ chức, các nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ định giá.
Thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện, thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá.
Trước khi giao dịch nhà đất, khách hàng có thể tự mình thẩm định tài sản trước khi gửi gắm nhiệm vụ này cho đơn vị định giá độc lập để kiểm tra chéo nhằm tránh bị "hớ".
Trước khi thực hiện giao dịch nhà đất, khách hàng có thể tự mình thẩm định tài sản trước khi gửi gắm nhiệm vụ này cho một đơn vị định giá độc lập để kiểm tra chéo nhằm tránh bị "hớ" những khoản tiền có thể lên đến bạc tỷ đồng.
Thẩm định giá là công việc quan trọng, là ưu tiên hàng đầu cho mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản. Với kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, người mua hoặc bán tài sản sẽ không sợ bị cò đất ép đồng thời tránh được tình trạng chênh giá.
Sau đây là 5 phương pháp định giá bất động sản có thể được nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại Việt Nam.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Để ước tính giá trị thực của tài sản, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ [%] thu hồi vốn nhất định [còn gọi là tỷ lệ vốn hóa] để tính ra giá trị của tài sản.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.
3. Phương pháp giá thành
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường [nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…].
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
5. Phương pháp thặng dư
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Tùy thuộc vào loại bất động sản mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tất cả các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật. Tuy nhiên, bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.
Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:
CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN [HQA]
- Địa chỉ: 117 -119 Nguyễn Văn Trỗi, Phường 12, Quận Phú Nhuận, TP.HCM
- Điện thoại: [028] 3844 3396
- Email:
- Website: www.hqa.com.vn
- Xem địa chỉ các chi nhánh, PGD HQA TẠI ĐÂY
- Xem chương trình giảm giá phí Thẩm Định TẠI ĐÂY.