Hiện nay, thu hồi đất là một thuật ngữ quen thuộc và thường được nhắc đến khá phổ biến. Cũng chính vì “thu hồi đất” mà những người dân nằm trong diện này thường hay băn khoăn, trăn trở và lo lắng cho quyền lợi của mình, nhất là trong việc bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất. Vậy những trường hợp nào khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường và liệu rằng có phải trong mọi trường hợp sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đều phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được bồi thường hay không? Để giải đáp cho những thắc mắc này, Công ty Luật Quốc tế DSP mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây.
THU HỒI ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT
Thu hồi đất là gì?
Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa như sau:
“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.”
Quy định này được hiểu, khi sự kiện thu hồi đất xảy ra thì các chủ thể đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng cho Nhà nước. Và tùy từng trường hợp, pháp luật đất đai sẽ quy định có hay không việc bồi thường về đất cho những chủ thể bị Nhà nước thu hồi đất đó.
Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước sẽ quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG VÀ ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
– Nguyên tắc thứ nhất, người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ được bồi thường.
Nghĩa là, người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện về nguồn gốc sử dụng đất mà mình đang sử dụng, về chứng nhận quyền sử dụng đối với đất đó. Nếu không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Theo đó, người sử dụng đất chỉ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Còn thu hồi đất trong những trường hợp còn lại sẽ không được bồi thường.
– Nguyên tắc thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
– Nguyên tắc thứ ba, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Tóm lại, việc bồi thường về đất phải được thực hiện dựa trên ba nguyên tắc nêu trên, nếu vi phạm các nguyên tắc đó, việc bồi thường sẽ trái với quy định của pháp luật. Việc bồi thường trái pháp luật không những gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn gây ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống pháp luật Việt Nam. Đối với các trường hợp bồi thường trái pháp luật, người sử dụng đất có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.
Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất] hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013.
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
– Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
– Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
– Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
– Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.
NHỮNG TRƯỜNG HỢP NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG VẪN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG
Như đã thể hiện tại phần 2 Mục 2 nêu trên về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, rằng trong một số trường hợp, dù chủ thể sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng để đảm bảo được tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất, pháp luật đất đai đã đặt ra quy định và cho phép những chủ thể sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất vẫn sẽ được bồi thường về đất.
Tuy nhiên, như đã giải đáp bên trên, không phải trong mọi trường hợp người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường, mà tùy từng trường hợp tương ứng với từng điều kiện đặt ra của pháp luật đất đai, người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất dù đất đó không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và những chủ thể sử dụng đất này có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà chưa được cấp thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Những chủ thể ở đây bao gồm:
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
– Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì những chủ thể sử dụng đất được liệt kê trên dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn sẽ được bồi thường về đất nếu có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
Ngoài ra, pháp luật đất đai còn quy định thêm một trường hợp đặc biệt về việc chủ thể sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền nhưng vẫn được bồi thường đó là:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.” [Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai năm 2013]
CƠ SỞ PHÁP LÝ
– Luật Đất đai năm 2013.
Có thể nói, việc thu hồi đất của Nhà nước và việc có được bồi thường hay không khi bị Nhà nước thu hồi đất là những vấn đề được nhiều người dân quan tâm và lo lắng khi đất mình đang sử dụng thuộc vào diện bị thu hồi. Nhất là đối với những chủ thể sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc nắm và hiểu được những quy định của pháp luật liên quan đến việc thu hồi đất của Nhà nước sẽ giúp cho người dân được phần nào an tâm hơn và bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Thông qua những phân tích của bài viết trên đây, bạn đọc sẽ có thể hiểu được những vấn đề xoay quanh việc người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường hay không. Mọi vướng mắc bạn đọc vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn qua Hotline: 089.661.6767 / 089.661.7728 hoặc gửi qua Email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ tốt nhất từ Công ty Luật Quốc tế DSP.