Có nên mua đất phát mãi của ngân hàng

Hiện nay, nợ xấu của các ngân hàng chủ yếu tập trung ở lĩnh vực bất động sản. Nhiều bất động sản phát mãi được rao bán với giá rẻ hơn giá thị trường khoảng 10 - 15%, thậm chí có bất động sản liên tục được ngân hàng hạ giá nhưng vẫn kén người mua. Nguyên nhân bởi thủ tục, giấy tờ mua các bất động sản này thường phức tạp.

Liên quan đến các vấn đề pháp lý khi mua nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá, các luật sư cho biết trường hợp thủ tục tiến hành việc đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo đúng quy định pháp luật thì sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì người trúng đấu giá hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không hề gặp bất kỳ vướng mắng nào.

Tuy nhiên, giao dịch này vẫn tồn tại một số rủi ro nhất định. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, BĐS phát mại, thanh lý khá hấp dẫn do mức giá “mềm”. Tuy nhiên, với những người mua nhà để ở thì họ lại không mặn mà, khi quan niệm của đa số người dân Việt Nam khi mua nhà là tránh những ngôi nhà mà chủ cũ làm ăn “bết bát”.

Bên cạnh đó, việc mua các BĐS thanh lý có thể đi kèm nhiều rắc rối về pháp lý cũng như sự đồng thuận của chủ tài sản. Ngoài ra, không ít tài sản bảo đảm đã được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do đó, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá theo giá trị khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Ngoài ra theo các luật sư, người mua còn gặp phải nhiều rủi ro từ bất động sản phát mãi. Thứ nhất, rủi ro phát sinh khi người mua nhà phát mại mua trực tiếp từ chủ nhà cũ - tức "con nợ" thông qua sự giới thiệu từ phía ngân hàng. Lý do vì đây là loại tài sản bị tịch biên, khi người mua làm việc trực tiếp với chủ tài sản (con nợ) nghĩa là họ đang giao dịch với người không sở hữu hoàn toàn tài sản. Nếu không nắm kỹ những thông tin này, người mua có thể gặp rắc rối và phải mất nhiều thời gian để giải quyết.

Thứ hai, người mua nhà có khả năng gặp phải các vấn đề phức tạp trong mối quan hệ 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Chẳng hạn như trường hợp người thi hành án không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản; nhiều người sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà bán đấu giá thì bị chủ nhà cũ lật kèo không chịu bàn giao tài sản.

Cuối cùng, cơ chế luật liên quan đến việc bàn giao tài sản cho người mua trong trường hợp các bên không đồng ý sẽ được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Dẫn đến là hậu quả là kéo dài thời gian bàn giao nhà. Trong trường hợp này, người mua sẽ là người chịu rủi ro và thiệt thòi nhất.

Vì vậy, xét về góc độ người mua, khi đã chọn bất động sản phát mãi, phải chú ý tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng "dở khóc dở cười" và trên thực tế, tài sản phát mãi từ ngân hàng không phải là dễ "ăn".

Thông thường, theo các luật sư khi tiến hành mua tài sản thế chấp, người mua sẽ nộp tiền trực tiếp vào tài khoản mở tại ngân hàng; lập biên bản thoả thuận ba bên, bao gồm những bước sau:

Bước 1: Bên mua tài sản thế chấp nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.

Bước 2: Các bên gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên thứ ba nhận mua tài sản thế chấp sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.

Bước 3: Bên thế chấp tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.

Nhà phát mại là gì?

Trước hết, bạn cần làm rõ khái niệm phát mại tài sản. Về cơ bản, phát mại là quá trình ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng công khai và bán tài sản đảm bảo của người vay theo quy định của pháp luật. Mục đích là để trả một khoản nợ mà người vay ngân hàng không trả được.

Ngân hàng ồ ạt bán nhà phát mại để thu hồi nợ

Nhà phát mại còn được gọi là nhà bị tịch biên. Hầu hết những ngôi nhà này được chủ nhà sử dụng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Nghĩa là, để vay được khoản tiền lớn từ ngân hàng, người đi vay cần giao ra một tài sản có giá trị tương đương để đảm bảo việc thanh toán khoản nợ sau này. Khi đó quyền sở hữu tài sản đảm bảo vẫn thuộc về người đi vay. Tuy nhiên trong trường hợp xấu không trả được nợ, ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản và phát mại để thu hồi nợ vay.

Có nên mua nhà phát mại của ngân hàng không?

Việc mua nhà phát mại ngân hàng được hiểu là việc người vay thế chấp bất động sản đó tại ngân hàng để được vay một khoản theo quy định. Khi một khoản nợ đã đến thời điểm phải trả cho ngân hàng nhưng người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng sẽ tịch biên tài sản và phát mại nhà đất đã thế chấp trước đó để bù đắp vào khoản vay của người đi vay.

Giá của nhà phát mại thường rẻ hơn so với giá thị trường. Chính vì vậy không ít nhà đầu tư cố gắng săn lùng nhà phát mại ngân hàng để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, người mua cũng có thể gặp rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch bởi nhà phát mại thường phát sinh nhiều vấn đề nhạy cảm.

Trước hết, bạn phải hiểu rằng ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản, họ chỉ quan tâm đến việc thu hồi vốn vay (thường dao động từ 70% đến 80%). Vì vậy, các ngân hàng có xu hướng ưu tiên cho con nợ tự bán tài sản để trả nợ, để tránh mọi thủ tục kiện tụng và chi phí kiện tụng. Nếu không thành, ngân hàng mới làm thủ tục phát mại, đưa con nợ ra tòa, thu giữ tài sản, ủy quyền cho công ty bán đấu giá tài sản ra thị trường.

Thủ tục mua nhà phát mại của ngân hàng

Bước 1: Ngân hàng thông báo bán nhà phát mại

Tổ chức chịu trách nhiệm xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản cho tổ chức có liên quan về tình hình xử lý tài sản. Thông báo bằng văn bản sẽ được chuyển tiếp và lưu vào sổ đăng ký trước khi tài sản được xử lý theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm phải tuân thủ các nội dung sau:

- Văn bản nêu rõ lý do xử lý tài sản;

- Mô tả chi tiết về tài sản;

- Nghĩa vụ được đảm bảo

- Vị trí xử lý tài sản, thời gian và phương pháp xử lý tài sản.

Bước 2: Đánh giá nhà phát mại ngân hàng cần bán

Nếu bên vay và ngân hàng không có thỏa thuận khác thì bất động sản thế chấp sẽ được định giá theo hai cách:

- Thẩm định của tổ chức đánh giá tài sản

- Ngân hàng và người đi vay có quyền thỏa thuận về giá cả của tài sản thế chấp.

Quá trình định giá tài sản phải được diễn ra khách quan và đảm bảo phù hợp, không quá chênh lệch so với giá thị trường.

Bước 3: Bán nhà phát mại ngân hàng

Trước khi xử lý tài sản thế chấp, nếu bên bảo lãnh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với tài sản thế chấp và thanh toán các chi phí phát sinh thì bên bảo lãnh có quyền nhận lại tài sản thế chấp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm nhận lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.

Trường hợp không thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này được bán đấu giá. Số tiền thu được từ đấu giá sẽ được trả lại cho người vay, nhưng phải được chia theo các tỷ lệ khác nhau. Các mức tỷ lệ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng mà ngân hàng và người vay đã ký kết ngay từ đầu.

Bước 4: Thanh toán sau khi phát mại nhà đất

Tổng số tiền thu được sau khi thanh toán các chi phí liên quan đến thủ tục bán nhà phát mại ngân hàng như chi phí lưu giữ hồ sơ, xử lý tài sản, ... được phân phối theo thỏa thuận và quy định của pháp luật trong hợp đồng như sau:

- Nếu số tiền bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán đủ chi phí, nhỏ hơn giá trị tài sản dùng để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm (trừ trường hợp các bên đồng ý bổ sung tài sản bảo đảm) thì việc chưa thanh toán nghĩa vụ được xác định là không có bảo đảm và các bên định đoạt quyền thực hiện nghĩa cụ của mình khi phát mại tài sản.

- Nếu số tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản sau khi đã thanh toán đủ các khoản chi phí lớn hơn tài sản đảm bảo thì phần chênh lệch sẽ thuộc về người có quyền sở hữu tài sản đó.

Bước 5: Chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng tài sản

Sau khi cuộc bán đấu giá nhà phát mại ngân hàng thành công, các bên cần đăng ký thủ tục và chuyển nhượng sổ hồng hay còn gọi là quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thế chấp (bất động sản) cho những người mua tài sản theo quy định của pháp luật.

Những rủi ro pháp lý khi mua nhà phát mại của ngân hàng

Tình trạng pháp lý nhà phát mại

Mua nhà phát mại ngân hàng ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này thường xảy ra khi mua nhà tịch biên từ chủ cũ thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Khi người mua làm việc trực tiếp với chủ nhà cũ có nghĩa là bạn đang giao dịch với một người không phải là chủ sở hữu hoàn toàn nhà đất đó vì nó  được thế chấp trong ngân hàng. Do đó, điều quan trọng là phải nghiên cứu các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của nhà phát mại một cách cẩn thận. Bằng chứng về quyền sở hữu đối với một tài sản bị tịch biên là điều cần thiết để tránh những rủi ro trong tương lai. Nếu bạn không biết tình trạng pháp lý (quyền sở hữu) của ngôi nhà, thì bạn không nên tham gia vào một  phi vụ đầy mạo hiểm này.

Đầu tư vào nhà phát mại ngân hàng là phương án thông minh?

Giao dịch nhà phát mại phức tạp

Khác với các giao dịch mua bán thông thường khác, giao dịch mua bán nhà phát mại ngân hàng là giao dịch có sự tham gia của ba bên, gồm: chủ tài sản (con nợ), người mua và ngân hàng. Do đó, người mua phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện thủ tục và hoàn thành giao dịch. Chưa kể, sự phức tạp của mối quan hệ nhiều bên luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.

Chủ nhà phát mại không hợp tác

Sau khi làm thủ tục mua bán nhà đấu giá, nhiều người bị chủ cũ phản đối, không chịu giao tài sản. Lúc này, người mua cần chờ trung tâm bán đấu giá yêu cầu cơ quan pháp luật vào cuộc để thực thi pháp luật. Điều này sẽ mất nhiều thời gian. Chưa kể việc huy động lực lượng thực thi pháp luật tham gia còn phát sinh chi phí.

Kiện cáo, khiếu nại từ chủ sở hữu tài sản

Tài sản phát mại được đưa lên sàn đấu giá được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý và tuân thủ đúng quy định pháp luật do được 03 đơn vị có thẩm quyền theo dõi. Tuy vậy, người mua vẫn không thể tránh khỏi những vấn đề rắc rối phát sinh từ chủ sở hữu tài sản hoặc kẻ hở trong quá trình bán đấu giá. Điển hình nhất là tình huống chủ sở hữu tài sản không đồng tình với kết quả, cảm thấy giá bán bị thấp hơn so với thị trường và làm đơn khiếu nại, hay cơ quan bán đấu giá quên thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia vào phiên đấu giá. Nhìn chung, phần lớn các chủ nhà thường không hợp tác và gây khó dễ trong quá trình thực hiện phiên đấu giá.

Hủy kết quả đấu giá

Tuy chỉ nằm trong số trường hợp hiếm hoi, nhưng người mua vẫn phải lường trước rủi ro kết quả đấu giá tài sản phát mại có thể bị hủy. Cơ quan thanh tra và công an kinh tế sẽ mở cuộc điều tra nếu nghi ngờ thấy có dấu hiệu thông thầu hoặc tổ chức cá nhân khống chế giá. Nếu các cơ quan điều tra được hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin, kết quả đấu giá tài sản phát mại sẽ bị hủy.

Những lưu ý khi đầu tư nhà phát mại

Mặc dù người mua sẽ có cơ hội sở hữu nhà ở với giá thấp hơn thị trường khi mua nhà phát mại. Tuy vậy, người mua cần lưu ý một số vấn đề dưới đây trước khi đầu tư nhà phát mại:

Tìm nguồn thông tin chính thống

Người mua nên tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến tài sản phát mại, như: lý do phát mại, chủ sở hữu đã đồng ý bàn giao lại tài sẩn này chưa, quy hoạch nhà đất phát mại như thế nào,... Ngoài ra người mua nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín. Tất nhiên khi chọn hình thức người mua phải chấp nhận phát sinh thêm một số chi phí môi giới, tổ chức đấu giá,...

Đối với việc tìm danh sách nhà đất phát mại, bạn nên tìm kiếm trên các website uy tín của các tổ chức ngân hàng, các công ty bất động sản uy tín đã được ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ.

Thanh toán an toàn

Việc thanh toán ba bên nên được thực hiện tại ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (người bị thi hành án/ con nợ).

Phí bảo trì tài sản

Người mua tài sản phát mại có thể hời vì số tiền phải bỏ ra sẽ thấp hơn so với giá thị trường, tuy nhiên hiện trạng của căn nhà có thể đang trong tình trạng xuống cấp. Nếu chủ sở hữu vẫn đang ở trong ngôi nhà đấy, họ chắc chắn sẽ không thực hiện muốn bảo trì ngôi nhà. Đối với một số người đang đối mặt với việc bị xiết nhà, tâm trạng dễ bị chán nản và họ sẽ trút bỏ cơn bực tức, cố ý phá hoại ngôi nhà trước khi bị ngân hàng thu hồi.

Lâu, lâu và lâu

Khi mua nhà tịch thu sẽ có rất nhiều hồ sơ, thủ tục cần được hoàn thành để chuẩn bị cho việc đóng cửa hoặc sang nhượng. Do đó, thời gian chờ đợi hoàn tất toàn bộ thủ tục yêu cầu rất lâu và không phải lúc nào cũng kịp tiến độ kế hoạch mà người mua mong muốn. 

Mọi bài vở cộng tác xin gọi hotline (0969.989 000) hoặc gửi về địa chỉ email ().