Rủi ro khi mua nhà đang the chấp ngân hàng

Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng là hình thức mua bán có sự tham gia của 3 bên: Người mua nhà, ngân hàng và người bán đang có tài sản thế chấp. Bằng việc mua bán này, người mua tiết kiệm được một khoản chi phí. Tuy nhiên cũng kèm theo nhiều rủi ro! Hãy cùng Nhaphodongnai.com tìm hiểu một số khái niệm Vay Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ? Và Kinh Nghiệm Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng ở trong bài viết dưới đây.

Vay Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ?

Là hình thức vay tiền cần có tài sản đảm bảo và tài sản đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu của người đi vay. Được thẩm định giá trị bởi ngân hàng.

Đặc Điểm Của Vay Thế Chấp Tài Sản

Vay thế chấp là hình thức vay tiền có tài sản đảm bảo. Trong thời gian vay, người đi vay phải còn quyền sở hữu với tài sản đó.

Vay thế chấp nổi bật với các đặc điểm như:

• Người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản: Ngân hàng chỉ giữ lại giấy tờ chứng minh sở hữu tài sản. Tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của người đi vay và bạn vẫn có thể sử dụng.
• Tài sản đảm bảo đa dạng: Tài sản đảm bảo là những tài sản có giá trị và sẽ được ngân hàng thẩm định. Như sổ đỏ hoặc sổ hồng, ô tô, hàng hoá luân chuyển, máy móc, thiết bị… Chỉ cần sở hữu tài sản giá trị là khách hàng có thể đăng ký vay bất cứ lúc nào.
• Thời gian vay linh hoạt theo nhu cầu người vay, có thể kéo dài lên đến 25 năm.
• Lãi suất thấp hơn vay tín chấp: Mức lãi suất ưu đãi hơn, số tiền lãi phải trả cũng thấp hơn.
• Hạn mức vay lên đến 70-100% giá trị tài sản đảm bảo. Vì thế, đây là hình thức vay phù hợp với những vị khách hàng cần vốn lớn để đầu tư.

2. Có Được Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng Không ?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục. Kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp. Nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý. Bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có. Trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản. Và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Có Nên Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng

Điều 321 Bộ Luật Dân Sự Năm 2015 Quy Định

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền. Số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được. Tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho. Nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật. Thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật. Nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

3. Ưu Nhược Điểm Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng ?

Có Nên Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng Không ? Theo quy định về pháp luật dân sự , tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Theo quy định điều 320 Bộ luật dân sự 2015 . Bên thế chấp (chủ nhà) không được bán , thay thế, trao đổi, cho tặng tài sản thế chấp. Trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đồng ý.

Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với tài sản là bất động sản muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng. Nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán tài sản đó với người mua được. Như vậy, bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán bất động sản và chỉ được nhận đặt cọc khi ngân hàng đồng ý

Ưu Điểm Khi Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng

• Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
• Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng. Trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch. Hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp. Vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.

Nhược Điểm Khi Mua Nhà Đang Thế Chấp Ngân Hàng

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
• Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà. Khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng. 
• Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua. Bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. 

Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý. Giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt. Thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng

4. Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Đang Thế Chấp Tại Ngân Hàng

Thủ tục để thực hiện cách mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng cụ thể như sau :

Bước 1 : Thỏa Thuận Điều Khoản Giữa 3 Bên

• Ký cam kết giữa ba bên ( người mua, người bán, và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa người mua và người bán. Cũng như việc thanh toán khoản nợ vay của bên bán với bên ngân hàng. Cam kết này phải có chữ ký của cả 3 bên và phải có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua tài sản nhà đất vào tài khoản ngân hàng.
• Ngân hàng sẽ thanh toán khoản gốc và lãi của khoản vay người bán. Sau đó tiến hành xóa thế chấp tài sản đang thế chấp tại cơ quan nhà nước. Và bàn giao sổ và số tiền thừa (nếu có) cho bên bán.

Kinh Nghiệm Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng

Bước 2 : Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

• Người bán và người mua cùng ra phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng.
• Hai bên cần đem theo một số giấy tờ như : Sổ hộ khẩu, chứng minh thư(căn cước công dân), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy xác nhận độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn.

Bước 3 : Thực Hiện Thủ Tục Sang Tên Tại Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai Nơi Có Bất Động Sản

Hồ sơ sang tên gồm những loại giấy tờ sau :

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất có công chứng chứng thực
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ nhà đất.
• Đơn đăng ký biến động nhà đất
• Đơn đề nghị cấp đổi, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất
• Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu người bán.

Bước 4 : Nhận Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Sau thời gian cơ quan nhà nước hẹn. Người mua đến cơ quan nộp hồ sơ Nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản. Và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên về.

5. Những Phương Án Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Tại Ngân Hàng Khác Ít Rủi Ro

Ngoài phương án Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Tại Ngân Hàng thỏa thuận 3 bên như trên ra. Còn 1 phương án khác đảm bảo an toàn. Cho người Mua Nhà Đất Đang Thế Chấp Tại Ngân Hàng Khác Ít Rủi Ro. Đó là thay thế bằng tài sản thế chấp khác. Các bước thực hiện như sau :

• Người bán đưa một tài sản khác vào đảm bảo cho khoản vay và rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản muốn bán để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó, bên nhận thế chấp (Ngân hàng) sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ra thông báo xóa thế chấp và chủ nhà sẽ thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo.
• Sau khi hoàn tất thủ tục xóa thế chấp. Hai bên người mua và người bán tới văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất.
• Sau khi ký hợp đồng công chứng hoàn thành thì bên mua hoặc bên bán làm thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai như thủ tục phần trên.
• Sau thời gian hẹn của cơ quan nhà nước. Người mua hoặc người bán đến cơ quan nộp hồ sơ đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên.

Lời Kết

Cảm ơn bạn đã tham khảo bài viết giải đáp thắc mắc và Mua Nhà Thế Chấp Ngân Hàng Là Gì ? Những Rủi Ro Mua Bán Trên Website Nhaphodongnai.com. Quý khách có thể tham khảo thêm những bài viết về chủ đề Ngân Hàng. Trong chuyên mục Cẩm Nang – Kiến Thức. Chúc bạn có những kế hoạch hoàn hảo cho ngày mới vui vẻ !