Giá nhà cho thuê mỗi năm tăng bao nhiêu năm 2024

Để tính giá cho thuê nhà phố, chủ nhà cần nắm được tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực và xác định giá trị cả căn nhà.

Tôi có một căn nhà 3 tầng, mặt tiền 3,8 m ở đường Lê Trọng Tấn, gần ngã tư Quang Trung - Văn Phú, quận Hà Đông. Diện tích 37 m2 một tầng, xây từ năm 1990 nhưng kết cấu hiện trạng nhà vẫn sử dụng tốt. Tôi cho thuê căn nhà này 10 triệu đồng một tháng trong vòng 5 năm qua, người thuê kinh doanh ổn định.

Hiện tôi muốn tăng giá thuê nhà nhưng không biết nên tăng bao nhiêu là hợp lý và tôi vẫn muốn giữ người thuê cũ. Tôi có tham khảo khu vực xung quanh nhưng tôi nghĩ giá họ nêu là ảo, chưa chính xác.

Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn cách định giá thuê nhà chuẩn xác và kinh nghiệm đàm phán với người thuê. Tôi cảm ơn!

Độc giả Nguyễn Tùng

Bất động sản khu vực quận Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành

Chuyên gia tư vấn:

Để tính được giá cho thuê bất động sản bao nhiêu là phù hợp, bạn tham khảo một công thức tính giá nhà cho thuê phổ biến.

Giá cho thuê một năm = Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực x Giá căn nhà

Trong đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm và đo lường doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ bạn mua một bất động sản giá ba tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng (doanh thu một năm là 120 triệu đồng). Tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ là 4% (không bao gồm chi phí quản lý, vận hành, sữa chữa, bảo trì).

Theo công thức trên, bạn cần xác định giá căn nhà hiện tại ở mức bao nhiêu và tham khảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình tại khu vực quận Hà Đông. Theo dữ liệu của chúng tôi, giá rao bán trung bình nhà mặt phố đường Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông khoảng 210 triệu đồng mỗi m2. Lợi suất cho thuê trung bình là 2,7% một năm.

Căn nhà của bạn rộng 37 m2 nằm ở mặt đường, tính theo đơn giá rao trung bình, cả căn vào khoảng 7,7 tỷ đồng. Theo công thức tính giá nhà cho thuê trên, căn nhà của bạn có thể cho thuê khoảng 17 triệu đồng một tháng.

Tuy nhiên, giá cho thuê này sẽ thay đổi linh hoạt dựa theo ưu và nhược điểm riêng của bất động sản. Giá thuê tăng nếu căn nhà sở hữu ưu thế về kinh doanh như vị trí thuận tiện, mặt tiền rộng, thiết kế nhà mới... Ngược lại, giá thuê có thể giảm nếu căn nhà có nhược điểm như diện tích hẹp, tình trạng nhà cũ vì xây dựng lâu năm... Mức tăng hay giảm tùy thuộc vào thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê.

Với trường hợp của bạn, việc cho thuê căn nhà phố 10 triệu đồng một tháng trong 5 năm có ưu điểm là giữ chân được khách thuê lâu năm, mang đến dòng tiền ổn định. Song nhược điểm là bạn đã tạo thói quen giá thuê không điều chỉnh trong thời gian dài. Nếu tăng, với tâm lý khách thuê, mức 5-10% một năm là hợp lý. Trong khi giá cho thuê nhà tính theo công thức trên có thể lên đến 17 triệu đồng, tăng đến 70%. Nếu đột ngột tăng giá thuê quá cao, khách của bạn chắc chắn sẽ khó chấp nhận.

Do đó, bạn cần lựa chọn giữa việc tiếp tục giữ người thuê cũ và chấp nhận tỷ suất lợi nhuận thấp hơn trung bình thị trường, hoặc tìm người thuê mới và áp dụng giá thuê mới. Trong trường hợp đàm phán tăng giá nhà cho thuê, bạn cân nhắc kết hợp cả việc đưa dữ liệu khách quan thị trường và yếu tố tình cảm, gắn bó lâu năm với khách thuê.

Một lưu ý nữa là với bất động sản khai thác dòng tiền như nhà phố, bạn không nên để hợp đồng thuê quá dài (trên hai năm) nếu muốn khai thác tài sản tối ưu. Sau mỗi một năm hợp đồng, bạn nên khảo sát lại thị trường và đánh giá các yếu tố khác nhau để cân nhắc điều chỉnh giá thuê. Ngoài ra, bạn cũng cần dự trù các khoản chi phí như kiểm tra, nâng cấp, cải tạo ngôi nhà, sửa chữa, bảo trì trang thiết bị để duy trì chất lượng ngôi nhà theo thời gian.

Căn hộ cho thuê là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn trong những năm qua với tỷ suất sinh lời kép từ lãi vốn (giá trị tài sản tăng) và lợi nhuận cho thuê. Tuy nhiên, giá thuê cao khiến những người đi thuê gặp nhiều bất lợi, thậm chí, nhiều người rời khu vực nội thành Hà Nội tìm nhà thuê ở xa trung tâm để tiết kiệm chi phí.

Giá cho thuê căn hộ chung cư thời gian qua đang có xu hướng đi lên, đặc biệt ở các quận gần hoặc trong trung tâm Hà Nội. Ảnh: Thu Giang.

Hiện nay, thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, tình hình giao dịch chưa trở lại sôi động như trước kia. Song, ở thị trường cho thuê lại trở nên nhộn nhịp, giá thuê nhà theo đó cũng liên tục tăng cao.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội cho thấy, giá cho thuê căn hộ thời gian qua có xu hướng đi lên, đặc biệt ở các quận gần hoặc trong trung tâm. Mức tăng phổ biến khoảng 1-2 triệu đồng/căn/tháng, tương đương tăng 10-20% so với hồi đầu năm 2022.

Ví dụ, một số căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận Nam Từ Liêm) có giá thuê tăng từ 7-8 triệu đồng/tháng lên 9-10 triệu đồng/tháng (căn 3 phòng ngủ). Tại các chung cư như Vinhome Smart City (Đại Mỗ), The Pride (Tố Hữu), Greenbay Mễ Trì (Nam Từ Liêm), Sky City Láng Hạ...mức giá thuê tăng từ 1 - 3 triệu đồng/tháng.

Nhiều người cho rằng, giá thuê tăng cao, những người đầu tư cho thuê sẽ lãi lớn, song những người đi thuê gặp nhiều bất lợi, thậm chí nhiều người rời khu vực nội thành Hà Nội tìm nhà thuê ở xa trung tâm để tiết kiệm chi phí.

Nhiều năm "chinh chiến" trên thị trường bất động sản ở Hà Nội, cuối năm 2021, nhận thấy đất nền đã tăng giá quá cao, có yếu tố tăng ảo, anh Nguyễn Mạnh Dũng (47 tuổi, ở Thanh Xuân) đã rút đầu tư khỏi phân khúc này.

Đầu năm 2022, anh Dũng đã mua 2 căn hộ chung cư với tổng vốn đầu tư 4,6 tỉ đồng ở quận Hà Đông và huyện Hoài Đức (Hà Nội). Mỗi căn mua với giá hơn 2 tỉ đồng, 2 phòng ngủ, mỗi tháng cho thuê được 8 triệu đồng.

Từ cuối năm 2022 và đầu năm 2023, giá căn hộ đã qua sử dụng tăng chóng mặt. Căn hộ của anh đã tăng thêm 400 triệu đồng. Anh quyết định bán 1 căn hộ và giữ lại 1 căn để cho thuê thu dòng tiền hằng tháng.

“Khi thị trường trầm lắng, tôi nhận thấy đầu tư căn hộ neo đậu dòng tiền tốt hơn bởi đây là bất động sản dòng tiền hằng tháng thu tiền cho thuê và giá căn hộ sẽ tăng theo thời gian", anh Dũng nói.

Ngược lại với nhà đầu tư, anh Trần Tuấn Linh (ở quận Hà Đông, Hà Nội) cho hay, cuối tháng 10 vừa qua, gia đình anh nhận tin môi giới thông báo chủ nhà có ý định tăng thêm 1.5 triệu đồng/tháng tiền thuê nhà. Thu nhập của hai vợ chồng cao nhất cũng chỉ khoảng 30 triệu đồng/tháng, trong đó, chi phí thuê nhà là 8 triệu đồng.

Giờ tăng thêm 1.5 triệu đồng, đồng nghĩa nguồn tài chính hằng tháng của nhà anh Linh sẽ chỉ còn khoảng 20 triệu đồng. Bên cạnh chi phí sinh hoạt cho 4 người trong gia đình mỗi ngày mỗi tăng thì anh Linh còn đang cố tích lũy để có khoản tiền mua nhà nhằm định cư.

“Giá nhà thuê tăng như thế này khiến khoản tích lũy của chúng tôi bị thu hẹp lại, trong khi còn rất nhiều khoản phát sinh không thể dự tính chính xác được. Cứ như thế này thì thật khó để đủ tiền mua được nhà”, anh Linh nói.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, nhiều khách hàng chưa đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê, hoặc một số nhóm đi thuê rồi cho thuê lại để phục vụ du lịch trong nước.

Mặt khác, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng; thị trường cho thuê trở nên sôi động hơn thời điểm trước.

“Do nhu cầu tăng cao sẽ kéo theo mức giá thuê tăng lên. Nếu tình trạng nguồn cung dự án mới vẫn khan hiếm khiến giá bán nhà tăng thì người dân sẽ có xu hướng nghe ngóng, chuyển từ mua sang thuê nhiều hơn”, ông Đính nói.